서울남부지방법원 2025타경13310. 화곡동 리치아파트 제106동 13층 1303호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 강성철이며 2022년 3월 10일 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023년 5월 17일 구로세무서장 압류가 들어왔고, 이 압류가 이번 사건의 말소기준권리입니다.

문제의 중심은 등기 순서보다 임차인의 실제 대항력 발생 시점입니다. 김현수는 2022년 4월 8일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 10일입니다. 즉 말소기준인 2023년 5월 17일 압류보다 앞서 대항력을 갖췄으며, 보증금 340,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당 부분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2023.05.17. 갑구 6번 국 압류입니다. 이후의 부천세무서 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 임차인 김현수는 등기된 임차권 자체는 2023년 9월 22일이지만, 전입·점유가 2022년 4월 8일이어서 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김현수는 보증기관 승계·대위 신고로 중복 기재된 주체가 아니라 실제 임차인으로 정리되며, 보증금은 340,000,000원 한 건으로 봅니다.

② 특별매각조건 — 138,867,200원 인수를 0원*으로 바꾸는 핵심

현재 최저매각가 204,800,000원을 기준으로 일반 배당계산을 하면 집행비용 3,667,200원을 먼저 공제한 뒤 김현수에게 201,132,800원이 배당됩니다. 보증금 340,000,000원 가운데 남는 138,867,200원은 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이므로 매수인 인수액이 됩니다.

* 0원 처리는 김현수 임차권에 붙은 특별매각조건에 한정한 판단입니다. 별도의 권리·세금·미확인 비용까지 자동으로 소멸한다는 의미는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

특별매각조건이 없었다면 현재 회차에서 매수인의 경제적 부담은 최저가 204,800,000원에 미배당 인수 138,867,200원을 더한 구조가 됩니다. 그러나 이번에는 미배당 보증금 반환청구권 포기가 조건이므로 실질 인수는 0원*, 실질취득은 204,800,000원 수준으로 정리됩니다.

다만 실거래 시세 자료가 없어 이 204,800,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 “싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 감정가 할인율보다 특별매각조건이 실제로 적용되는지와 권리 원문 확인이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

위 표의 138,867,200원은 특별매각조건을 반영하기 전 일반 권리계산상의 미배당액입니다. 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상·감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근으로, 오피스텔·소규모 아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·소방·주차·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 약 8m 내외, 동측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,228,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장확인. 이해관계인 부재로 호실 표기, 외부관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태와 건축물현황도를 참고해 평가됐으므로 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 유지되는지 확인해야 합니다.
• 김현수 임차권. 전입·점유 2022.04.08, 확정일자 2022.03.10, 보증금 340,000,000원이라는 핵심 사실을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 구로세무서·부천세무서·국민건강보험공단·서울특별시 관련 압류 중 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.04.08. 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 영향은 등기 원문을 기준으로 확인해야 합니다.
• 가격. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
• 내부상태. 감정 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태·하자·수리비는 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “3.4억 보증금”보다 중요한 것은 특별매각조건

이 사건을 숫자만 보면 보증금 340,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 138,867,200원이 미배당되는 위험형 물건입니다. 일반 경매라면 최저가가 204,800,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 접근해서는 안 됩니다.

하지만 이번에는 채권자가 그 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 204,800,000원 수준입니다. 다만 실거래 시세가 없고, 세금 압류와 말소기준 이전 민간임대주택등기가 존재합니다. 보증금 인수는 특별조건으로 해소되지만, 그 조건의 이행과 선행 권리·세금 확인까지 마쳐야 비로소 입찰 가능한 물건입니다.