서울남부지방법원 2025타경13316. 사건 표시상 다세대이며, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021.10.12. 거래가 319,000,000원으로 소유권을 취득했고, 등기에는 민간임대주택 등록 표시가 함께 존재합니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.09.15. 강서세무서장 처분의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 유미진 임차권등기, 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
권리분석의 중심은 유미진의 임차보증금입니다. 유미진은 2021.10.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.06., 보증금은 319,000,000원입니다. 말소기준일보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조라 일반적인 계산이라면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 위험을 끊는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-163 애경마인드 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2020.09.08 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.12. 소유권이전, 거래가 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.09.15 압류
2020.09.22. 금천신용협동조합 근저당권과 교보자산신탁 신탁등기는 2021.10.08. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 그보다 뒤인 2022.09.15. 압류입니다. 유미진의 전입·점유는 2021.10.08.로 이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인에 해당합니다. 반면 현황조사에서 확인된 나머지 8명의 전입일은 모두 2025년으로 말소기준일 이후입니다.
② 임차인·점유자 — 유미진은 대항력 有, 그러나 특별조건으로 승계 0원*
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유미진 | 2021.10.08 | 319,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| GIRI SUSMA | 2025.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| SAPKOTA NIRUTA | 2025.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| RANA DHAN BAHADUR | 2025.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| MOKTAN SUNITA | 2025.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KARKI MANIKA | 2025.06.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| NEUPANE ALINA | 2025.09.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| BHANDARI DEEPIKA | 2025.09.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| SAPKOTA SARITA | 2025.09.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 유미진 보증금 · 우선변제 | 319,000,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 유미진 미배당 보증금은 117,236,160원입니다. 일반 계산이라면 매수인 인수 문제가 발생하지만, 이 사건은 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공동주택·업무시설 건부지에 위치합니다.
- 입지. 가산중학교 남측 인근으로, 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 제반 교통여건이 양호하다고 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2020.09.08입니다. 승강기·난방·도시가스·화재탐지 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·지역. 서측 약 5m 도로에 접하고, 도시지역·준공업지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 유미진 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 원문을 대조하세요.
- 점유자 8명 확인. 유미진 외 8명의 실제 점유 범위와 사용관계, 보증금·확정일자 여부를 현황조사와 현장 확인으로 대조하세요.
- 명도 계획. 전입일 기준 대항력이 없더라도 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령·명도 절차와 실제 퇴거 협의 가능성을 사전에 점검하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.12. 민간임대주택 등록 표시가 등기돼 있으므로 관련 표시와 현재 효력을 원본 등기에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 205,440,000원은 감정가의 64%이지만, 그 비율만을 근거로 ‘싸다’고 판단하지 말고 별도의 시세 검증을 거쳐 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “큰 인수는 해소, 작은 확인은 남는다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 유미진 보증금 319,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당으로 충족되지 않는 금액도 117,236,160원이나 됩니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부분이 매수인 부담으로 이어져 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 크게 낮아지지 않는 구조가 됩니다.
하지만 이 물건은 특별매각조건이 다릅니다. 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 유미진 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 205,440,000원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘깨끗한 물건’으로 단순화해서는 안 됩니다. 특별조건 밖에 있는 점유자 8명이 현황조사에서 확인되고, 이들의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 명도·실점유 확인 부담은 남습니다. 결론은 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 다수 점유 확인이 필요한 C등급 사건입니다.
