서울남부지방법원 2025타경13321. 강서구 화곡동 동선벨리체 제4층 제404호, 전용 24.34㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박미영은 2021년 3월 11일 매매를 원인으로 2021년 4월 29일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 267,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 5월 30일 등기된 임정현의 주택임차권 267,000,000원입니다. 전입신고는 2021년 3월 19일, 확정일자는 2021년 1월 18일로, 2025년 11월 20일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
보통 이 구조라면 최저가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어 매수인 부담이 커집니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 매각가 167,680,000원을 가정하면 임차인 배당은 164,532,480원, 부족분은 102,467,520원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 일반적인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-57 동선벨리체 제4층 제404호 · 가로공원로80길 61 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 24.34㎡ · 지상 6층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2021.01.07 |
| 소유자 | 박미영 · 2021.03.11 매매 · 2021.04.29 소유권이전 · 거래가액 267,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정현 | 건물전부 | 267,000,000원 | 2021.03.19 | 2021.01.18 | 2024.05.30 | 대항력 有 우선변제 승계 중복 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임정현의 임차권은 강제경매개시결정보다 먼저 등기돼 일반 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건이 이 임차인 보증금 잔액에 직접 적용되므로, 본 분석에서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 가격차는 크지만 시장은 하락 추세
동선벨리체(366-57)는 20세대, 사용승인일 2021.01.07의 소규모 다세대입니다. 전용 24.34㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최근 가격 판단에는 전체 평균 269,500,000원보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 24.34㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 24.34㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.34㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
특별매각조건 적용 후 현재 회차의 실질취득은 167,680,000원으로, 최근 12개월 평균 250,000,000원의 67.1%입니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 가격은 과거 거래 대비 -13.5%의 하락 추세이고, 실거래 표본도 2건에 불과합니다. 전체 평균 269,500,000원이나 과거 고가 289,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 임정현 보증금 | 267,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임정현의 부족분은 102,467,520원으로 산출되지만, 특별매각조건에 따라 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 167,680,000원 | 102,467,520원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 134,144,000원 | 135,534,016원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 107,315,200원 | 161,987,213원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지입니다.
- 입지. 화원중학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m, 북동측 및 북서측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,940,000원/㎡, 토지면적은 172.2㎡입니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인 실거래가 2건이며, 최근 실거래 추세는 -13.5%입니다. 가격 판단 시 거래표본의 폭이 좁다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 임정현의 보증금은 267,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 인수형이므로 말소 조건의 적용 여부가 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.29 기재된 갑구 민간임대주택등기의 존속·말소 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 250,000,000원이지만 추세는 -13.5%입니다. 과거 289,000,000원 거래나 전체 평균 269,500,000원만으로 상한가를 잡지 마세요.
- 거래표본 주의. 확인된 실거래는 2건이므로 층·상태·개별 호수 차이를 현장조사와 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 최저가 167,680,000원만 보고 판단하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 임정현의 보증금은 267,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있어, 현재 배당표만 놓고 보면 102,467,520원이 미배당됩니다. 하지만 매각조건에는 채권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
그 전제에서 실질취득은 167,680,000원, 최근 12개월 평균 250,000,000원의 67.1%입니다. 가격차는 분명하지만, 실거래가 -13.5% 하락 추세이고 거래표본이 2건에 불과한 20세대 다세대라는 점, 2회 유찰된 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 특별매각조건 확인 시 인수 부담은 크게 낮아지지만, 하락장·환금성·선순위 민간임대주택등기 확인까지 마쳐야 하는 조건부 접근형입니다.
* 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 본 리포트 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리했습니다. 배당표의 102,467,520원은 특별조건을 적용하기 전 룰상 미배당 인수 계산값입니다.
