서울남부지방법원 2025타경13325. 영등포구 영등포동5가 ‘트리베카’ A동 6층 601호, 전용 36.28㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 박현정이며 2021.08.30 매매를 원인으로 거래가 375,000,000원에 취득했습니다. 이 물건의 권리분석은 표면만 보면 위험해 보입니다. 임차권자 유보화의 보증금이 355,000,000원이고, 전입일 2022.05.27·확정일자 2022.05.13으로 2025.10.24 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 배당받지 못한 보증금은 매수인 인수 대상입니다.
현재 회차 최저매각가는 246,400,000원입니다. 배당 추정상 집행비용 4,249,600원을 제외한 242,150,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 112,849,600원입니다. 다만 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 유보화 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13325 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 36.28㎡ · 제6층 · 지하1층, 지상12층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박현정 · 거래가액 375,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 246,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유보화 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.27 | 2022.05.13 | 355,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 1명입니다. 유보화는 전입신고가 말소기준인 2025.10.24 압류보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 임차권등기는 2024.05.29 접수됐습니다.
② 가격 비교 — 실질취득 246,400,000원 기준
가격 비교는 최저가에 숨은 인수액이 있는지부터 따져야 합니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 인수액이 실질 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 246,400,000원입니다. 제공된 동일 단지 거래 12건 평균은 381,250,000원, 최신 거래는 2022.03의 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 36.28㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 36.28㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2021.08 | 38.46㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 381,250,000원 |
실질취득액 246,400,000원은 이 12건 평균의 64.6%이고, 최신 거래 360,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 거래의 최신 시점이 2022.03이라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 따라서 숫자상 할인 폭은 크지만, 이를 2026년 현재 시세와 동일시해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 유보화 보증금 | 355,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 112,849,600원입니다. 그러나 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 룰상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 246,400,000원 | 112,849,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 197,120,000원 | 161,439,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 157,696,000원 | 200,311,744원 | 0원 |
일반 선순위 임차권 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대한 반환청구권 포기 조건이 있어 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가 자체로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·업무용빌딩·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포시장역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층, 사용승인 2021.06.29. 급배수·위생·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 부정형 평지이며 북측으로 약 8미터 도로에 접합니다. 공시지가 7,812,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 트리베카는 28세대이며 제공된 거래 표본은 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 그대로 반영되는지 최종 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 제공된 최신 실거래는 2022.03이므로 2026년 현장 시세와 임대가를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 말소기준권리가 국의 압류이므로 조세 관련 배당관계와 매수인 부담 가능 항목을 별도로 점검하세요.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 위험한 임차권이 ‘조건부로 해소되는’ 사건
이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 데 있지 않습니다. 보증금 355,000,000원의 선순위 임차권이 존재해 원칙대로라면 현재 회차에서도 112,849,600원을 매수인이 인수해야 하는 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 바뀝니다.
그 전제를 적용한 실질취득액은 246,400,000원이며, 제공된 거래 12건 평균 381,250,000원의 64.6%입니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 거래 표본의 최신 시점이 2022.03이라는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건은 권리조건은 매력적이지만, 특별매각조건의 실제 적용과 2026년 현장 시세를 확인해야 완성되는 입찰입니다.
