서울남부지방법원 2025타경13335. 화곡동 에스케이파크리움 4층 402호, 전용 27.51㎡ 다세대주택으로 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 압류 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 김진수입니다. 김진수는 2021.12.13 확정일자를 받고 2022.01.04 전입·점유를 시작했으며 보증금은 329,000,000원입니다. 말소기준은 2023.03.28 국의 압류이므로 임차인의 전입이 앞섭니다.

그대로라면 현재 최저가 212,480,000원에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 208,705,280원이 배당되며, 보증금 부족분 120,294,720원이 남습니다. 그러나 매각조건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 김진수 관련 매수인 부담은 실질 0원이고, 현재 회차의 경제적 취득원가는 최저가와 같은 212,480,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특수조건이 인수를 끊는다

말소기준은 2023.03.28 국 압류입니다. 2021.09.07 안면도수산업협동조합 근저당권 1,356,000,000원은 2022.01.04 이미 말소됐습니다. 이후 2023.08.16 김진수 명의의 주택임차권등기가 들어왔지만, 실제 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2022.01.04로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 김진수는 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.1248억’으로 본다

이 사건은 특수조건 반영 후 인수액이 실질 0원이므로 가격 비교 기준은 현재 최저가 212,480,000원 = 실질취득액 212,480,000원입니다. 공급된 실거래 자료에서 최근 12개월 평균은 272,000,000원, 최신 거래는 2022.10의 267,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 78.1% 수준입니다.

전체 10건 평균은 276,400,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 272,000,000원과 최신 거래 267,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 특히 최근 구간은 이전 구간보다 -3.9% 하락 추세로 잡혀 있어, 과거 329,000,000원·349,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)

배당 산술상 김진수 보증금 부족분은 120,294,720원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 김진수 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡1동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대이며 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택으로 방2, 거실 겸 주방, 화장실, 테라스 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 내 4층이며, 승강기와 기본 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,715,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 제시되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 단지이고 최근 실거래 추세가 -3.9%로 제시돼 있어, 아파트 대단지처럼 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재됐는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 김진수 외 추가 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 김진수 1명이지만 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 매각 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.28 기재된 민간임대주택등기의 현존 여부와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 당해세에 해당하면 선순위 배당이 달라질 수 있으므로 실제 체납내역과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세는 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 272,000,000원보다 현재 실질취득액은 낮지만, 거래추세가 -3.9%이고 최신 제시 거래가 2022.10이므로 보수적인 매도가를 적용해야 합니다.
• 유찰 횟수와 환금성. 현재 2회 유찰, 동일 단지 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 12세대 소규모 도시형생활주택이라는 점까지 감안해 출구가격을 먼저 정하고 응찰해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차인 3.29억”보다 중요한 한 줄의 특수조건

표면적으로는 보증금 329,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 212,480,000원보다 보증금이 훨씬 큰 사건입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 위험형 물건입니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 그 핵심 인수위험이 제거됩니다.

따라서 현재 회차에서는 최저가 212,480,000원 = 실질취득액 212,480,000원으로 판단하는 것이 데이터와 매각조건에 맞습니다. 최근 12개월 평균 272,000,000원의 78.1%라는 가격 지표는 긍정적이지만, 실거래 추세가 -3.9%이고 단지가 12세대에 불과하며 현재까지 2회 유찰됐다는 점은 분명한 할인 요인입니다. 결론은 “주된 권리위험은 특수조건으로 해소됐지만, 소규모 다세대의 환금성과 하락 추세를 감안해 가격을 보수적으로 볼 물건”입니다.

* 배당계산 규칙상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 120,294,720원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 김진수 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.