서울남부지방법원 2025타경13349. 금천구 시흥동 해강하우스투 제씨동 4층 403호로, 공부상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 148,480,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 이 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 먼저 대항력 임차인의 보증금 승계 여부를 정확히 읽어야 하는 물건입니다.
장우성은 2022.01.21 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.14입니다. 말소기준권리인 우찬란 근저당권은 2022.04.06 설정됐으므로, 장우성은 그보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 260,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현 회차 배당 계산에서는 집행비용 2,878,720원을 제외한 145,601,280원이 임차인에게 배당되고, 114,398,720원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13349 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-79 해강하우스투 제씨동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로50길 140 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 지상5층 중 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김기덕 · 2022.01.13 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.04.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.04.06 접수된 우찬란의 근저당권 225,000,000원입니다. 그보다 앞서 장우성이 2022.01.21 전입·점유를 시작했으므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 장우성의 주택임차권등기는 2024.02.06 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유입니다.
말소기준권리 이후의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 금천구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.03.18 접수된 임상민의 소유권이전청구권 가등기는 2022.03.28 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 장우성은 대항력, 서욱진은 후순위 전입
| 성명 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장우성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.21 | 2021.12.14 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별매각조건으로 실질 0원 |
| 서욱진 | 미상 | 2025.05.16 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
장우성은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 배당 구조만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 부분을 제거합니다.
서욱진은 2025.05.16 전입으로 2022.04.06 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 있더라도 대항력에 따른 보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 매각물건명세서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 148,480,000원으로 감정가 232,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 지역·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 임차인 장우성 보증금 | 260,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 근저당권 · 우찬란 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 장우성 보증금 부족분은 114,398,720원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 장우성 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·다가구주택 등이 위치합니다.
- 교통. 공동주택단지는 소로각지에 접하고 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제4층 제403호이며, 사용승인은 2020.04.21입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생설비, 급배수·급탕설비, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물은 북측 및 서측으로 독산로50길에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 장우성의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 서욱진 점유관계. 2025.05.16 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 명도절차는 별도로 확인하세요.
- 국세·지방세. 국민건강보험공단·국·금천구 압류가 있고, 당해세에 해당하면 0순위 차감 가능성이 있으므로 실제 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 동일 유형의 최근 거래가를 별도로 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 매각 후 장우성 임차권등기의 말소 절차와 필요한 서류를 집행절차에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별매각조건이 승계위험을 끊는다”
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매로만 보면 위험해 보입니다. 보증금 260,000,000원이 현재 최저가 148,480,000원보다 크고, 단순 배당상 114,398,720원이 남기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 장우성 관련 부족분은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 148,480,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래가가 없어 이 금액이 시세보다 싼지까지는 판단할 수 없습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 후순위 전입자 서욱진과 국세·지방세 압류 확인이 남아 있습니다. 결론은 주된 임차보증금 리스크는 특별매각조건으로 해소됐지만, 시세와 잔여 점유·세금 확인 전까지 가격 매력을 단정할 수 없는 물건입니다.
