서울남부지방법원 2025타경13353. 서울 양천구 신월동 한울팰리스 8층 801호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021년 7월 21일 매매를 원인으로 2021년 8월 12일 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 296,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 344,000,000원의 64%인 220,160,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
이 물건은 최저가만 보면 제공 실거래 평균 294,200,000원의 74.8%입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차권입니다. 남령의 임대차계약일은 2021년 7월 21일, 확정일자는 2021년 7월 23일, 전입·점유개시는 2021년 8월 12일이고 보증금은 296,000,000원입니다. 말소기준 가압류가 2023년 1월 11일이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 제801호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 · 사용승인일 2020.12.09 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.08.12 소유권이전 · 거래가액 296,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 220,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 중요한 특별매각조건
말소기준은 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원입니다. 그 뒤 국 압류, 양천구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부의 주택임차권도 2023년 8월 31일 접수돼 형식상 말소기준 뒤 권리입니다. 다만 임차권자 남령의 실제 전입·점유개시는 2021.08.12로 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 임차권등기 접수일만 보고 끝낼 수 없습니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남령 | 2021.08.12 | 296,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| NAN LING | 2021.08.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 원본 대조 필요 |
| NAN XIANGSHAN | 2023.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
* 특별매각조건이 적용되지 않는 일반 배당계산상 미배당액은 현재 회차 79,722,240원, 3회 유찰 시 123,137,792원, 4회 유찰 시 157,870,234원입니다. 특별매각조건의 효력 범위와 임차권 말소 이행은 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다. 또한 이 조건 밖의 별도 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 74.8%지만 실거래 시점은 확인해야 한다
한울팰리스의 제공 실거래는 총 5건입니다. 대상 면적은 33.29㎡이고 면적 매칭값은 일치합니다. 평균 거래가는 294,200,000원, 최저 292,000,000원, 최고 296,000,000원, 최신 거래는 2021년 12월 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 30.33㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 30.33㎡ | 6 | 292,000,000원 |
| 2021.08 | 33.29㎡ | 7 | 293,000,000원 |
| 2021.08 | 31.99㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 33.29㎡ | 8 | 296,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 294,200,000원 |
현재 최저가 220,160,000원은 제공 실거래 평균의 74.8%입니다. 특별매각조건이 그대로 이행돼 인수액이 0원이면 실질취득 역시 220,160,000원입니다. 다만 제공된 거래는 2021년 7월~12월에 집중돼 있으므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 건은 12세대 규모 오피스텔이고 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.1회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,240원 |
| 1. 임차인 남령 보증금 | 296,000,000원 | 216,277,760원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 남령의 부족분은 79,722,240원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 220,160,000원 | 79,722,240원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51% | 176,128,000원 | 123,137,792원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 41% | 140,902,400원 | 157,870,234원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차만 봐도 220,160,000원 낙찰에 79,722,240원 인수가 붙어 총 부담이 보증금 296,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 결론이 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근. 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층 801호, 사용승인일 2020.12.09. 도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·세로장방·광대세각. 공시지가는 5,318,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 한울팰리스 총 12세대. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 남령·NAN LING 관계 대조. 동일 전입일인 2021.08.12가 표시되므로 현황조사와 등기부·매각물건명세서를 대조해 실제 임차관계를 확정해야 합니다.
- NAN XIANGSHAN 점유 확인. 2023.02.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유내용이 확인되지 않았습니다.
- 시세 재확인. 제공 실거래 5건은 2021.07~2021.12 거래입니다. 현재 최저가 220,160,000원을 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 12세대 규모이고 이미 2회 유찰됐습니다. 단순 할인율뿐 아니라 실제 매수층과 거래량을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 특별매각조건이 핵심
이 사건의 표면은 감정가 344,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 220,160,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 진짜 핵심은 할인율이 아니라 보증금 296,000,000원의 대항력 임차권과 그 위험을 뒤집는 특별매각조건입니다. 일반 배당계산만 따르면 현 회차에서 79,722,240원을 인수해야 하지만, 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되면 실질 인수는 0원*입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 제공 실거래 평균 294,200,000원 대비 현재 최저가는 74.8%지만 해당 거래들은 2021년에 집중돼 있고, 현황조사상 별도 전입자도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권 위험은 조건부로 해소되지만, 시세의 신선도와 실제 점유관계를 반드시 재확인해야 하는 조건부 매수형으로 보는 것이 맞습니다.
