서울남부지방법원 2025타경13365. 서울 구로구 오류동 ‘민영’ 제101동 4층 401호, 전용 26.63㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 김택현이고 2021.06.15 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 안혜림은 2021.07.12 전입·점유, 2021.07.02 확정일자를 갖춰 2023.01.27 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 미배당 보증금이 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결과가 달라집니다.
현재 최저매각가는 142,720,000원입니다. 배당모형상 임차인 보증금 255,000,000원 가운데 139,921,920원이 배당되고 115,078,080원이 남아 통상이라면 그 잔액이 매수인 인수로 이어집니다. 그러나 특별매각조건을 적용하면 해당 잔액에 대한 매수인 청구가 포기되므로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 보증금 255,000,000원이 아니라 현재 최저가와 동일한 실질취득 142,720,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13365 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제4층 제401호 · 경인로13길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 26.63㎡ · 지하1층 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 김택현 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 142,720,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.05.13 |
| 단지규모 | 민영 · 27세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
등기부상 2021.05.26 서울서부신용협동조합 근저당권은 2021.07.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.27 국 압류입니다. 이후 2023.07.31 임차권등기, 2024.04.26 압류, 2025.11.19 강제경매개시결정, 2026.01.16 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안혜림 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2021.07.12 | 2021.07.02 | 有 | 有 | 0원 |
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 실거래 시점이 오래됐다
민영 전용 26.63㎡의 실거래 표본은 2건입니다. 평균은 252,500,000원, 최저 250,000,000원, 최고 255,000,000원이며 최신 거래는 2021.07 250,000,000원입니다. 현재 최저가 142,720,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 252,500,000원의 56.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 26.63㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 26.63㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 26.63㎡ | 2건 | 252,500,000원 |
숫자만 놓고 보면 실질취득 142,720,000원은 비교 평균 252,500,000원보다 상당히 낮습니다. 따라서 특별매각조건이 확실히 적용된다는 전제에서는 가격 여유가 있는 구간입니다. 다만 최신 실거래가 2021.07이고 표본도 2건뿐이므로, 이 수치를 2026년 현재의 확정 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다. 입찰 직전 동일 면적·인근 다세대의 최근 거래를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,798,080원 |
| 1. 임차인 안혜림 보증금 | 255,000,000원 | 139,921,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 보증금 부족분은 115,078,080원입니다. 원칙적인 대항력 인수 계산에서는 이 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있으나, 특별매각조건의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 전용면적은 26.63㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동, 오류동역 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 오류동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층, 사용승인일 2021.05.13이며 승강기·CCTV·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 548.0㎡, 공시지가 3,073,000원/㎡이며 완경사·부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 임차인 상태 확인. 안혜림의 전입·점유일은 2021.07.12이고 임차권등기는 2023.07.31입니다. 명도·점유 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 실거래는 2021.06과 2021.07의 2건입니다. 실질취득이 비교 평균의 56.5%라는 숫자만으로 현재 시장가치를 확정하지 마세요.
- 현장 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황을 집합건축물대장·건축물현황도를 기초로 작성했습니다.
- 규제 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있으므로 해당 거래와 매수인에게 적용되는 범위를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
겉으로만 보면 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가에서 115,078,080원이 배당되지 않는 전형적인 고액 인수 위험 물건입니다. 이 상태라면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에, 해당 임차관계의 실질 인수액은 0원입니다.
그래서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 142,720,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균으로 집계된 252,500,000원의 56.5%여서 가격 숫자 자체는 강하게 내려와 있습니다. 다만 비교 실거래가 2건뿐이고 최신 거래월도 2021.07이라는 점, 국세·지방세 압류 3건이 있다는 점, 특별매각조건의 정확한 적용을 원문으로 확인해야 한다는 점 때문에 단순한 저가매수 물건으로만 보기는 어렵습니다. 핵심은 ‘대항력 임차인 존재’가 아니라 ‘포기·말소 조건이 최종 매각조건으로 확정되어 있는가’입니다.
