서울남부지방법원 2025타경13369. 화곡동 리치아파트 105동 201호로 등기된 물건이며, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 김택현은 2021.09.17. 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 을구의 서울축산새마을금고·서인천새마을금고 근저당은 2021.08.02. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.27. 포천세무서장 압류입니다.
문제의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 임차인입니다. 서정규의 전입·점유개시는 2021.09.17., 확정일자는 2021.08.31.로 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 산식만 보면 낙찰가가 보증금에 못 미치는 동안 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 직접 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김택현 (2021.09.17. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 140,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.01.27. 압류입니다. 이후 2023.09.13. 임차권등기, 2024.04.25. 압류, 2025.06.12. 압류, 2025.11.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 서정규의 전입·점유는 2021.09.17.로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 후순위라는 사실만 보고 보증금 위험이 사라졌다고 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서정규 · 건물 전부 | 235,000,000원 | 2021.09.17 | 2021.08.31 | 2023.09.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
확인되는 실제 임차인은 서정규 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.
② 특별매각조건 — 96,971,200원 인수 위험을 0원으로 바꾼다
현재 최저가 140,800,000원을 가정하면 집행비용 2,771,200원을 제외한 138,028,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 중 96,971,200원이 남습니다. 특별조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 실질부담이 보증금 235,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 인수형입니다.
또한 국세·지방세 압류가 모두 3건 있습니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로, 당해세 해당분이 있으면 0순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 이 사건에서 매수인 인수 판단의 핵심은 특별매각조건에 따른 보증금 잔액 청구권 포기입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 서정규 보증금 | 235,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 임차인 미배당액은 96,971,200원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 위 배당 산식에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근. 주변은 오피스텔, 다가구·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층이며 사용승인일은 2021.04.21.입니다.
- 설비. 기본 난방·위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다. 대표지번 공시지가는 5,077,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 “미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소” 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 반드시 그대로 확인해야 합니다.
- 대항력 선후관계 재확인. 서정규의 전입·점유 2021.09.17.은 말소기준 2023.01.27.보다 빠릅니다. 특별조건을 제외하면 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 세금 압류 3건 확인. 포천세무서장·의정부세무서장·서울특별시 강서구 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 유찰률과 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 이 비율 자체는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
- 용도 확인. 명칭에 ‘리치아파트’가 포함돼 있지만 감정평가상 이용상태와 사건 용도는 오피스텔·오피스텔(주거용)입니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매로만 보면 위험도가 높습니다. 보증금 235,000,000원은 현재 최저가 140,800,000원보다 크고, 배당 산식상 96,971,200원이 남기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가면 3회 유찰 시 124,736,960원, 4회 유찰 시 146,910,016원까지 룰상 미배당액이 커집니다.
하지만 이 사건에는 그 잔액에 대해 매수인에게 반환청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 그래서 현재 회차 기준 실질취득은 140,800,000원, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 다만 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 가점을 줄 수는 없습니다. 권리의 반전은 특별조건, 가격 판단은 별도. 이 두 가지를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
