219,520,000원
서울남부지방법원 2025타경13375. 서울 강서구 화곡동 더에스에스타운 4층 404호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 감정가는 343,000,000원, 현재 최저매각가는 219,520,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 할인율만 볼 수 없습니다. 말소기준은 2025.11.19. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.06.26. 신현정의 주택임차권등기가 존재하기 때문입니다.
등기된 신현정의 임차보증금은 385,000,000원이고 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.08.26.입니다. 원칙적인 권리관계만 놓으면 말소기준보다 앞선 임차권이라 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 신현정 관련 인수는 실질 0원*으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제4층 제404호 · 서울특별시 강서구 강서로17가길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 5층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 김진혁 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 219,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 특별매각조건이 핵심
2022.07.04. 수협은행 근저당권 3,600,000,000원이 설정됐지만 2022.08.22. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.11.19. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 신현정의 2024.06.26. 주택임차권은 원칙상 매수인 인수 구조입니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하게 됩니다. 따라서 신현정 임차권의 룰상 인수액 385,000,000원은 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 이 조건은 최수빈에게까지 자동으로 확대되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신현정 | 전부 · 2022.08.26 · 주거(임차권등기) | 385,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실질 0원* |
| 최수빈 | 미상 · 2024.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 신현정 보증금 385,000,000원은 권리관계상 선순위 임차권이지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 최수빈에게 적용된다고 볼 자료가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,280원 |
| 인수 · 신현정 임차보증금 | 385,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 215,646,720원 |
| 미배당 | - | 169,353,280원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 219,520,000원에서는 집행비용 3,873,280원을 제외한 215,646,720원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 385,000,000원 중 169,353,280원이 미배당으로 남습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자는 이 미배당 잔액을 매수인에게 임대차보증금 반환채권으로 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상임차인 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 신현정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 169,353,280원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 175,616,000원 | 172,357,376원 | 212,642,624원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 140,492,800원 | 137,725,901원 | 247,274,099원 | 실질 0원* |
특별매각조건 덕분에 신현정 관련 미배당액이 커져도 매수인이 그 잔액을 떠안는 구조로 보지 않습니다. 그러나 최수빈의 보증금이 미상이므로 유찰로 최저가가 더 내려간다고 해서 전체 실질취득비용까지 자동으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 평가할 수 없다
더에스에스타운은 24세대, 2022.06.24. 준공이며 대상 면적은 25.04㎡입니다. 현재 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않았고 면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택 단지형다세대. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 404호입니다.
- 입지. 화원중학교 남측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지. 3필지 일단의 가장형 완경사지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 3,316,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신현정 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문을 대조해야 합니다.
- 최수빈 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이라 가장 중요한 잔여 변수입니다. 계약서·전입세대·점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 보수적 산정. 현재 확정 가능한 금액은 최저가 219,520,000원이며, 최수빈 관련 금액이 확인되기 전에는 이를 총취득비용으로 확정하지 마십시오.
- 신현정과 최수빈 분리 판단. 특별매각조건은 신현정 관련 권리 해소 근거이지, 별도 점유자 최수빈의 권리를 소멸시키는 근거가 아닙니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 64%라는 할인율만 보지 말고 실제 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 하지만 미상임차인은 남는다”
이 물건의 핵심은 385,000,000원짜리 선순위 임차권 자체가 아닙니다. 신현정 임차권은 특별매각조건 때문에 미배당 잔액 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 구조라 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 문제는 그 밖에 별도로 확인되는 최수빈입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이고, 인수금액도 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 저가매수 기회라고 결론내리면 안 됩니다. 신현정 위험은 특별매각조건으로 상당 부분 해소됐지만, 최수빈 확인 전까지 권리분석은 끝난 것이 아닙니다. 이 사건의 결론은 ‘확약 적용 임차권은 해소, 확약 밖 미상임차인은 별도 확인’입니다.
