서울남부지방법원 2025타경13379. 서울 강서구 염창동 ‘염창역한강투웨니퍼스트’ 102동 2층 203호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 오은정 씨는 2020년 11월 5일 매매를 원인으로 거래가 292,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 6월 27일 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기입됐으며, 임차인 도혜경 씨도 2022년 6월 27일 전입·점유를 시작했습니다.

도혜경 씨는 임대차계약일 2022년 6월 4일, 확정일자 2022년 6월 9일, 전입·점유일 2022년 6월 27일로 확인됩니다. 이후 보증금 285,000,000원 전액을 내용으로 2024년 7월 9일 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 강제경매개시결정은 2025년 11월 19일이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다.

그대로라면 낙찰자는 배당 부족액을 인수합니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 도혜경 임차인에 대해서는 룰상 인수액과 실질 인수액을 반드시 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 붙었다

이 사건의 말소기준은 2025년 11월 19일 강제경매개시결정입니다. 2024년 7월 9일 등기된 도혜경 씨의 주택임차권은 그보다 앞서므로 일반 원칙상 매각으로 자동 소멸하지 않고, 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다. 최저가 265,000,000원에서 집행비용 4,510,000원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 260,490,000원이고, 보증금 부족분은 24,510,000원입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

② 실질취득 계산 — 일반 룰은 약 2.85억 고정, 특별조건 적용 시 낙찰가만 부담

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 낙찰가와 인수액을 합친 총투입액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건도 일반 원칙만 적용하면 현재 회차 총투입액은 289,510,000원으로, 최저가 265,000,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.

일반 룰 총투입은 각 회차 낙찰가와 룰상 미배당 보증금 인수액의 합계입니다. 특별조건 실질취득은 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행돼 실질 인수액이 0원이 되는 것을 전제로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 도혜경 임차인의 보증금 부족분은 24,510,000원이지만, 특별매각조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 2층 203호입니다.
• 입지. 염동초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 염창역이 있습니다.
• 시설. 위생·급배수·난방·승강기·주차장·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 사다리형 평지의 업무시설·근린생활시설 건부지로, 서측과 북측 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 1,917.3㎡, 공시지가 7,346,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔·2층 물건이지만 최근 실거래 표본이 없어 현재 가격대의 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함돼 있는지, 범위가 도혜경 임차권 전액에 미치는지 확인하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 인수는 24,510,000원이지만 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 6월 27일 기입된 민간임대주택등기는 특별매각조건의 임차권등기 말소 대상과 별개의 등기입니다. 매각 후 효력과 정리 절차를 확인하세요.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 상태, 말소 및 명도 진행 순서를 현장에서 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 265,000,000원이 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 배당표에 반영되지 않은 우선채권이 있는지 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 2,451만원이 특별조건으로 0원이 되는 조건부 물건”

표면적인 권리구조만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 265,000,000원을 초과하므로, 현재 회차에서도 미배당액 24,510,000원을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 일반 룰의 총투입액은 288,174,400원~289,510,000원 수준에 머뭅니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 도혜경 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 265,000,000원입니다. 다만 이 결론은 특별조건의 적용과 이행을 전제로 하며, 2022년 6월 27일 민간임대주택등기와 현재 점유·명도 상태는 별도로 점검해야 합니다.

또한 비교할 최신 실거래 자료가 없어 감정가가 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 권리는 특별조건으로 조건부 해소, 가격은 검증 보류. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 특별매각조건의 원문과 실제 말소 이행 가능성을 확인하는 데 있습니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 변경 없이 적용되고 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 일반적인 배당·인수 원칙상 현재 회차 미배당 보증금은 24,510,000원입니다.