서울남부지방법원 2025타경13387. 오류동 해츠빌 제11층 제1102호 오피스텔입니다. 소유자 유인덕은 2018년 8월 4일 매매를 원인으로 거래가액 224,000,000원에 취득했고, 2018년 9월 7일 소유권 이전등기가 접수됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025년 11월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2018년 오정농업협동조합 근저당은 이미 같은 해 9월 7일 말소됐기 때문에 현재 말소기준권리로 작동하지 않습니다.
핵심은 임차권입니다. 문진영은 임대차계약일 2022년 4월 13일, 점유개시일 2022년 5월 13일, 주민등록일 2022년 5월 16일, 확정일자 2022년 4월 13일이며 보증금은 240,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력과 확정일자를 갖고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 161,920,000원을 기준으로 일반적인 배당 계산만 하면 집행비용 후 158,853,120원이 배당되고 81,146,880원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 76-2 해츠빌 제11층 제1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제11층 제1102호 · 지하2층/지상13층 건물 |
| 소유자 | 유인덕 · 2018.08.04 매매 · 거래가액 224,000,000원 · 2018.09.07 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 161,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 임차권이 남았다
2018년 6월 25일 설정된 오정농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,400,000,000원이지만, 2018년 9월 7일 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서는 2025년 11월 19일 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됩니다. 문진영의 임차권등기는 2024년 5월 23일로 그보다 앞서 있어 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각은 특별매각조건이 붙어 문진영 관련 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 주된 임차권은 해소, 미상 2명은 확인 필요
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문진영 | 2022.05.16 | 240,000,000원 | 2022.04.13 | 대항력 有 | 우선변제 확약 실질 0 |
| TUMENNASAN GANTUMUR | 2025.06.17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| ENKHMEND BARSBOLD | 2025.09.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
문진영은 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 모두 확인되는 반면, 나머지 2명은 전입일 외에 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 2명의 보증금을 임의로 합산하거나 인수액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액은 최저가 161,920,000원에 미상 위험이 더해질 수 있는 구조로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,066,880원 |
| 1. 임차인 문진영 보증금 | 240,000,000원 | 158,853,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 문진영 보증금 미배당은 81,146,880원입니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 이 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 문진영 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 미상 점유자 2명의 보증금 위험은 이 조건과 별도로 남습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 본질은 점유자 확인
| 회차 | 매각가 | 문진영 룰상 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 161,920,000원 | 81,146,880원 | 특별매각조건 적용 시 문진영 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 129,536,000원 | 113,077,504원 | 특별매각조건 적용 시 문진영 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 103,628,800원 | 138,622,003원 | 특별매각조건 적용 시 문진영 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조가 됩니다. 실제로 데이터상 문진영의 룰상 미배당액도 현재 81,146,880원에서 3회 유찰 시 113,077,504원, 4회 유찰 시 138,622,003원으로 증가합니다. 다만 이 사건의 문진영 건은 특별매각조건으로 그 인수가 실질 0원이라는 점이 핵심입니다. 남는 변수는 확약 밖 미상 점유자 2명입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류동역 서측 인근이며 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층입니다.
- 설비. 도시가스·승강기·기계식 주차장·화재탐지 및 경보·옥내소화전·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 토지이며 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 7,023,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 북동측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 문진영 보증금의 미배당액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 확인. TUMENNASAN GANTUMUR·ENKHMEND BARSBOLD의 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 점유자는 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 접근해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가가 감정가의 64%라도 최근 12개월 실거래·최신 거래·추세 자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만, 아직 ‘깨끗한 물건’은 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 문진영의 보증금 240,000,000원입니다. 현재 최저가 161,920,000원보다 크기 때문에 일반 규칙만 적용하면 미배당 81,146,880원이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번에는 특별매각조건이 있어 문진영 관련 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 그 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리위험이 모두 끝난 것은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 TUMENNASAN GANTUMUR와 ENKHMEND BARSBOLD의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 두 사람에게까지 문진영 관련 특별매각조건이 자동 확장된다고 볼 근거는 없습니다. 또한 최근 실거래 시세가 없어 감정가 64%라는 할인율만으로 가격 매력을 평가할 수도 없습니다. 주된 임차권은 해소, 미상 점유자는 미해소, 가격은 판단 유보. 이 세 가지를 함께 보는 사건입니다.
