서울남부지방법원 2025타경13399. 서울 강서구 화곡동 엠제이타운 14층 1402호 오피스텔입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고 주거용으로 탐문됐습니다. 소유자 고완석은 2021.06.24 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.09.15 강서세무서장의 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서보다도 임차인 장현숙의 대항력입니다. 장현숙은 2021.05.31 확정일자를 받고, 2021.06.24 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준인 2022.09.15보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하는 임차인입니다. 보증금은 소유자의 2021.06.24 거래가액과 같은 283,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제14층 제1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 탐문 · 지하2층/지상18층 건물 중 제14층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.24 거래가액 283,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 165,760,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 승부처
말소기준은 2022.09.15 국 압류입니다. 장현숙의 주민등록·점유개시일은 2021.06.24이므로 이보다 앞서며, 확정일자도 2021.05.31입니다. 따라서 장현숙은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 봅니다. 2023.07.27에는 보증금 283,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 장현숙 건물전부 · 주거(임차권등기) | 283,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.06.24 | 우선변제 有 확정 2021.05.31 · 배당요구 | 실질 0원 룰상 120,360,640원 |
② 가격 구조 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 165,760,000원으로 감정가 259,000,000원의 64%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 특별매각조건을 반영하면 권리상 인수액은 0원이므로 현재 회차의 권리분석상 실질취득 역시 165,760,000원입니다.
중요한 점은 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 착각하지 않는 것입니다. 2회 유찰됐다는 사실과 감정가 64%라는 숫자만으로 이 오피스텔을 “시세보다 저렴하다”고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 매력은 권리 인수위험이 사라졌다는 점과 별개로, 실제 응찰 전 주변 거래 수준과 개별 호수의 상태를 따로 대조해 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 165,760,000원 | 120,360,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 132,608,000원 | 153,048,512원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 106,086,400원 | 179,198,810원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 일반적인 대항력 인수 계산에서는 미배당 보증금이 커지지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 장현숙 보증금의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,120,640원 |
| 1. 임차인 장현숙 보증금 | 283,000,000원 | 162,639,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,120,640원을 제외한 162,639,360원이 장현숙 보증금에 배당되는 계산입니다. 보증금과의 차액 120,360,640원은 일반 계산상 미배당액이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 엠제이타운 제14층 제1402호 오피스텔로 이용 중이며 주거용으로 탐문됐습니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로, 전면에는 오피스텔·상업시설, 후면에는 단독주택·다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남서측 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 장현숙 1명입니다. 특별조건은 이 임차보증금에 한정해 판단하고, 별도 점유자나 임차관계가 있는지는 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자와 시세 대비 저가 여부는 같은 개념이 아닙니다. 감정가 할인만 보고 응찰가를 정하지 마세요.
- 명도·임차권등기 말소. 특별조건에 따른 임차권등기 말소와 실제 점유 인도 절차가 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔이면서 주거용으로 탐문된 물건이므로 실제 사용상태와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 이 사건은 특별조건으로 0원”
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매로만 보면 위험도가 높습니다. 장현숙은 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자도 갖췄으며, 보증금은 283,000,000원입니다. 현재 최저가 165,760,000원에서는 일반 배당계산상 120,360,640원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 그 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 장현숙 보증금의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 권리상 실질취득은 165,760,000원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 크게 낮아졌습니다.
다만 권리가 풀렸다고 가격까지 자동으로 좋은 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 시세 대비 저가라고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 특별매각조건의 효력을 원문으로 재확인한 뒤, 별도로 가격을 검증하는 것. 권리상 핵심은 특별조건, 입찰의 승부처는 가격입니다.
