서울남부지방법원 2025타경13403. 강서구 염창동 루미온 101동 704호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 384,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 245,760,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 64%까지 가격이 내려왔다는 데 있지 않습니다. 임차인 김제일의 보증금이 358,000,000원이고 전입일이 2023.06.16으로 말소기준 2024.08.05보다 앞서 대항력이 있다는 점, 그리고 그 위험을 특별매각조건이 해소한다는 점입니다.
즉 특별매각조건을 제외하고 계산하면 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 금액 116,480,640원이 남아 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 그러나 매각조건은 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 본 리포트에서는 그 임차인에 대한 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제7층 제704호 · 공항대로81길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제7층 제704호 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상11층 · 사용승인 2022.01.11. |
| 소유자 | 김윤상 (2023.05.20. 매매, 거래가액 363,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 245,760,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 청구금액 | 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2024.08.05. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 김제일의 전입·점유개시일은 2023.06.16이고 확정일자는 2023.05.22이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.11.05에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김제일 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 358,000,000원 | 대항력 有 전입 2023.06.16 | 우선변제 有 확정 2023.05.22 · 배당요구 | 실질 0원* 특별매각조건 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청채권은 임차인의 보증금과 별도 채권으로 표시되어 있으므로, 임차보증금 358,000,000원에 이를 다시 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 245,760,000원으로 감정가 384,000,000원의 64%입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 실질 인수가 0원이라면 현재 회차의 실질취득 기준은 245,760,000원이지만, 감정가와 유찰률만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
오피스텔은 같은 건물이라도 층·향·전용면적·임대상태에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있으므로, 입찰 판단은 감정가 대비 64%라는 숫자보다 현재 실질취득가 245,760,000원이 실제 매매시장과 어느 위치에 있는지를 확인하는 절차가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,240,640원 |
| 1. 임차인 김제일 보증금 | 358,000,000원 | 241,519,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 김제일의 부족액은 116,480,640원입니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 염창역 북동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상11층 건물의 7층 704호이며 사용승인일은 2022.01.11.입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·주차·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역, 사다리형 평지의 업무용 토지이며 서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 전 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원*의 전제. 본 결론은 특별매각조건이 그대로 적용되는 것을 전제로 합니다. 그 조건이 달라지면 일반 계산상 116,480,640원 인수 문제가 다시 중요해집니다.
- 대항력 임차인 확인. 김제일의 전입일 2023.06.16, 확정일자 2023.05.22, 보증금 358,000,000원, 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 염창동 루미온 오피스텔의 실제 매매가격을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.22. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부와 관련 서류를 확인하세요.
- 관리비·점유 상태. 실제 점유자와 미납 관리비 등 인도·명도에 영향을 주는 사항을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 일반적인 대항력 임차물건처럼만 보면 위험도가 높습니다. 보증금 358,000,000원의 김제일이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 매각가 245,760,000원에서는 배당표상 116,480,640원이 부족하기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 해당 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 245,760,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 높게 평가할 근거는 부족합니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 실제 오피스텔 시세 확인입니다.
* 배당표의 일반 계산상 현재 회차 임차인 미배당액은 116,480,640원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
