서울남부지방법원 2025타경13407. 서울 강서구 화곡동 웰타운비 제8층 제801호 오피스텔입니다. 감정가 292,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 186,880,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “임차보증금 250,000,000원이 최저가보다 크다”는 계산만으로 끝나지 않습니다. 을구의 진시향리엔 임차권은 말소기준보다 앞서 있어 원칙상 인수 문제가 생기지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
문제는 그 확약의 범위 밖입니다. 현황조사에는 BAI WENHUI가 별도 점유자로 확인되고, 전입일은 2025-02-07입니다. 말소기준권리인 2025-02-13 압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 “주된 250,000,000원 임차권이 확약으로 해결됐다 = 전체 인수 0원”으로 확대 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13407 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(공부상 용도)로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 12층 건 내 제8층 제801호 · 사용승인일 2020.08.14 |
| 소유자 | 최성혜 · 2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 186,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 임차권과 미상 점유자를 분리해야 한다
말소기준권리는 2025-02-13 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023-07-17 진시향리엔의 주택임차권은 보증금 250,000,000원, 전입 2021-05-01, 확정일자 2021-05-06으로 등기되어 있어 원칙상 매수인 인수 구조입니다. 현재 최저가 186,880,000원 기준 배당표상 183,463,680원이 배당되고 66,536,320원이 부족합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| BAI WENHUI | 미상 | 2025-02-07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 중국인 진시향리엔 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021-05-01 | 2021-05-06 | 250,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 적용·실질 0원 |
실제 임차인·점유자는 서로 별개의 두 명으로 보아야 합니다. 진시향리엔은 임차권등기와 보증금·확정일자가 확인되지만 특별매각조건으로 실질 인수 위험이 제거됩니다. 반면 BAI WENHUI는 별도 현황조사 점유자로, 보증금이 확인되지 않아 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 64%라도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저매각가는 186,880,000원으로 감정가 292,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 BAI WENHUI의 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득비용 자체도 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 진시향리엔 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 186,880,000원 | 66,536,320원 | 250,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 149,504,000원 | 103,389,056원 | 250,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 119,603,200원 | 132,871,245원 | 250,000,000원 |
진시향리엔에 관한 위 인수액은 배당표·시나리오상 계산값입니다. 특별매각조건이 적용되는 실제 매수인 기준에서는 해당 임차인의 인수액은 0원입니다. 다만 BAI WENHUI 관련 금액은 별도로 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,320원 |
| 1. 임차인 중국인 진시향리엔 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 183,463,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 진시향리엔 임차보증금의 부족분은 66,536,320원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 오피스텔(공부상 용도)로 이용중이며, 사용승인일은 2020.08.14입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 서측 인근으로 주상복합건물, 오피스텔, 소규모 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 세로장방이며 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 진시향리엔 보증금 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 확인하세요.
- BAI WENHUI 확인. 전입 2025-02-07이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유관계와 임대차계약 존재 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- ‘64%’만 보고 응찰 금지. 동일 오피스텔의 최근 실거래가 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 어떤 절차와 서류로 이행되는지 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유는 남는다”
이 물건의 핵심은 250,000,000원 임차보증금 자체가 아닙니다. 현재 매각가 기준으로는 66,536,320원의 부족분이 계산되지만, 특별매각조건 때문에 진시향리엔에 관한 매수인의 실질 부담은 0원입니다. 그러나 현황조사상 BAI WENHUI가 별도로 존재하고, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 권리가 완전히 정리됐다고 볼 수는 없습니다.
또한 감정가 292,000,000원에서 최저가 186,880,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 판단할 근거도 없습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 미상 점유자의 인수 가능액도 확정되지 않았기 때문입니다. 결론은 진시향리엔 확약은 긍정적이지만, BAI WENHUI 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
