서울남부지방법원 2025타경13411. 화곡동 늘예솔하우스 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방2·주방·욕실 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층이고 사용승인일은 2020.12.03입니다. 소유자 고완석은 2021.07.20 매매를 원인으로 248,000,000원에 취득했고, 2021.08.13 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리분석의 중심은 배정빈 임차인의 선순위 대항력입니다. 임대차계약일은 2021.07.22, 확정일자는 2021.08.02, 전입·점유개시는 2021.08.13입니다. 반면 말소기준권리는 2022.09.14 강서세무서장의 압류이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액의 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제10층 제1004호 · 도로명 서울특별시 강서구 월정로20길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·주방·욕실 · 지하1층 지상12층 중 10층 · 사용승인 2020.12.03 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.20 매매 · 거래가액 248,000,000원 · 2021.08.13 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.09.14 접수된 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 2023.01.11 가압류 788,000,000원과 2025.11.20 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배정빈의 임차권등기는 2023.08.01 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2021.08.13로 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배정빈 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 248,000,000원 | 2021.08.13 | 2021.08.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 배정빈은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당계산에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
등기부에는 2021.08.13 민간임대주택등기도 존재합니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기 내용이므로, 입찰 전에는 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본과 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%라도 ‘싸다’는 결론은 별개
현재 최저매각가는 184,320,000원으로 감정가 288,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다만 이 사건에서 가격 판단은 단순히 “감정가보다 36% 낮다”는 사실만으로 끝낼 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 184,320,000원 | 67,060,480원 | 0원 | 184,320,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 147,456,000원 | 103,408,384원 | 0원 | 147,456,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 117,964,800원 | 132,486,707원 | 0원 | 117,964,800원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 배정빈 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수가 증가하는 구조입니다. 현재 회차도 낙찰가 184,320,000원에 룰상 인수 67,060,480원이 더해지는 형태입니다. 하지만 본건은 해당 반환청구권 포기 조건이 붙어 있어, 실질취득은 각 회차의 매각가 자체로 보는 것이 본 조건에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 배정빈 보증금 | 248,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 67,060,480원입니다. 이는 일반적인 대항력 인수 규칙상 매수인 인수 계산액이며, 본건 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설과 소규모 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층, 사용승인 2020.12.03. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 속하고, 토지 공시지가는 5,858,000원/㎡입니다.
- 규모. 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 순서 재확인. 배정빈의 전입·점유 2021.08.13은 말소기준권리 2022.09.14보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 미배당 보증금은 67,060,480원이지만, 특별조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 184,320,000원은 감정가의 64%이지만 최근 거래가격과 비교하기 전에는 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 집행비용 추정치와 임차보증금 배당을 기준으로 하며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요소를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수액을 지운다”
이 사건을 최저가 184,320,000원만 보고 단순한 64% 할인 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 배정빈은 보증금 248,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당계산상 현재 회차에서는 67,060,480원이 남습니다. 보통의 인수형 경매라면 이 잔액이 매수인 부담으로 연결됩니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 기준 실질취득은 184,320,000원으로 봐야 합니다. 권리 구조는 특별조건 때문에 크게 정리되지만, 가격 측면에서는 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 권리의 승부처는 특별조건 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.
