한 줄 평 최저매각가만 보면 1.53억의 신건 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 4명의 보증금 510,000,000원 인수 위험이 존재합니다. 낙찰가가 내려가도 인수금액이 줄지 않는 구조로, 매수인 실질취득 부담은 약 6.63억원 수준까지 올라갈 수 있습니다.
감정가 / 최저가
153,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 부담
663,000,000원
낙찰가+인수 추정
매수인 인수
510,000,000원
대항력 임차인 4명
핵심 리스크
대항력 有
보증금 승계 가능성
부산지방법원 2023타경1486. 부산 부산진구 당감동 힐탑스타 제1동 1211호 오피스텔입니다. 감정가와 최저가 모두 153,000,000원으로 신건 진행 중이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 등기부상 임차권등기와 현황조사상 대항력 있는 임차인이 확인되어 낙찰자가 부담할 수 있는 보증금 승계 위험이 존재합니다.
말소기준권리는 2021년 3월 9일 설정된 함양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인은 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경1486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 1동 12층1211호 (당감동,힐탑스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 이영환 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 함양농업협동조합 / 3,629,976,525원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 위험이 핵심
말소기준은 을구 1번 근저당권(2021.03.09)입니다. 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 한해율·금유진·이채은·김진욱은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 최규원은 임차권등기 및 확정일자·배당요구로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 보증금 5.1억원
| 임차인 | 호수 | 보증금 | 판정 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 한해율 | 801호 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 매수인 인수 가능성 |
| 금유진 | 1006호 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 매수인 인수 가능성 |
| 이채은 | 1201호 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 매수인 인수 가능성 |
| 김진욱 | 1310호 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 매수인 인수 가능성 |
| 최규원 | 전유 전부 | 135,000,000원 | 우선변제 가능 | 임차권등기 |
⛔ 대항력 임차인 인수 주의 한해율·금유진·이채은·김진욱의 보증금 합계 510,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액입니다. 낙찰가가 낮아져도 해당 인수금이 감소하는 구조가 아니므로 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 임차인 최규원 보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 부산은행 가압류 | 1,500,000,000원 | 15,058,000원 |
| 한해율·금유진·이채은·김진욱 인수 | 510,000,000원 | 0원 |
매각대금은 우선변제 임차인과 일부 채권자 배당으로 소진됩니다. 대항력 임차인 4명의 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.
매각대금 분배
낙찰가 vs 실질취득
최저가는 1.53억원이지만 인수금 포함 실질취득 부담은 약 6.63억원입니다.
⚠️ 유찰 시에도 주의 1회 유찰 시 최저가는 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원이지만 대항력 임차인 인수금은 별도로 남습니다. 가격 하락만으로 안전한 물건으로 바뀌지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산 부산진구 당감동 힐탑스타로 주변은 공동주택·오피스텔·주상복합·근린생활시설이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 가야대로 접면 및 인근 시내버스 정류장, 부산도시철도 2호선 부암역 접근이 가능한 입지입니다.
- 용도. 일반상업지역 내 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물로, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 환금성. 오피스텔 특성상 주택보다 수요층이 제한될 수 있으며 인수 임차인 문제 해결 여부가 거래성에 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 최저가 153,000,000원만 보지 말고 대항력 임차인 인수 예상액 510,000,000원을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 한해율·금유진·이채은·김진욱의 대항력 유지 여부와 배당요구 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 최규원의 임차권등기와 우선변제권 행사 여부를 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수금이 가격이다”
이 사건은 권리 소멸 구조 자체보다 대항력 임차인 관리가 핵심입니다. 최저매각가는 1.53억원이지만, 매수인이 부담할 수 있는 보증금 5.1억원이 존재해 실질취득 비용은 크게 달라집니다. 낙찰가가 내려가도 인수금이 유지되는 구조이므로, 단순 저가 매수 관점의 접근은 위험합니다. 가격보다 임차인 인수 여부 확인이 우선인 오피스텔입니다.
