부산지방법원 2023타경1486. 부산진구 당감동 힐탑스타 제1동 12층 1211호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 153,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,100,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건은 낙찰대금보다 대항력 임차보증금의 미배당 인수액을 먼저 봐야 합니다.
현재 배당 계산에서는 최규원 보증금 135,000,000원 가운데 104,800,600원이 배당되고 30,199,400원이 매수인에게 남는 것으로 계산됐습니다. 여기에 한해율 140,000,000원, 금유진 130,000,000원, 이채은 110,000,000원, 김진욱 130,000,000원의 보증금이 전액 인수 대상으로 반영되어 전체 인수액은 540,199,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경1486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로 701, 1동 12층1211호 (당감동,힐탑스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 이영환 · 2021.02.18 매매 · 거래가액 182,008,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함양농업협동조합 / 3,629,976,525원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 | 지하2층·지상25층 · 사용승인 2020.05.26 · 오피스텔 276개호·근린생활시설 10개호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 2023.02.02 접수된 주식회사 부산은행 가압류 1,500,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 최규원의 임차권등기도 등기 순서상 말소기준보다 뒤이지만, 주민등록일이 2021.08.04이고 확정일자가 2021.07.19로 더 빠르며, 배당요구까지 해 대항력과 우선변제권이 함께 인정되는 구조로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 대항력 있는 보증금이 가격보다 중요하다
| 임차인 | 호실 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한해율 | 801호 | 2021.06.28 | - | 140,000,000원 | 대항력 배당요구 2023.05.04 |
| 금유진 | 1006호 | 2021.03.23 | - | 130,000,000원 | 대항력 배당요구 2023.05.12 |
| 이채은 | 1201호 | 2022.07.11 | - | 110,000,000원 | 대항력 배당요구 2023.05.04 |
| 김진욱 | 1310호 | 2021.05.21 | - | 130,000,000원 | 대항력 배당요구 2023.05.11 |
| 최규원 | 전유 전부 | 2021.08.04 | 2021.07.19 | 135,000,000원 | 대항력 우선변제 배당요구 2023.06.21 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 거의 안 내려간다
현재 회차의 낙찰가 가정은 107,100,000원이고 매수인 인수액은 540,199,400원입니다. 따라서 배당 계산을 그대로 적용한 실질취득은 647,299,400원입니다. 감정가 153,000,000원과 비교하면 423.1%입니다. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가를 곧바로 시세로 볼 수는 없지만, 적어도 최저가 107,100,000원만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 540,199,400원 | 647,299,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 571,779,460원 | 646,749,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 593,865,622원 | 646,344,622원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 최규원 보증금 | 135,000,000원 | 104,800,600원 |
| 인수 · 한해율 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 금유진 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이채은 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김진욱 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 부산은행 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최규원 보증금은 30,199,400원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 한해율·금유진·이채은·김진욱의 보증금은 배당 없이 전액 인수로 계산되어, 현재 회차 매수인 인수 합계는 540,199,400원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당감2동 주민센터 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·주상복합건물·근린생활시설이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 부암역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 50미터 가야대로, 동측 약 12미터 내외, 북측 약 8미터 내외 도로에 접하며 주차시설이 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역 84미터 이하에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상25층, 사용승인일 2020.05.26이며 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 등의 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 107,100,000원이지만 배당 계산상 실질취득은 647,299,400원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 최규원 미배당 30,199,400원과 나머지 네 명의 보증금 전액이 현재 계산에 인수로 반영돼 있습니다.
- 호실 귀속 확인. 801호·1006호·1201호·1310호 임차인이 대상 1211호와 다른 호실로 표기돼 있으므로 실제 인수 귀속을 반드시 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 거의 고정됩니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 153,000,000원을 현재 시장가격으로 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 점유·전입·배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수 후 총액”을 보라
이 사건에서 107,100,000원이라는 최저매각가는 핵심 숫자가 아닙니다. 현재 배당 계산대로라면 매수인이 떠안을 금액이 540,199,400원이고, 이를 합친 실질취득은 647,299,400원입니다. 더욱이 2회 유찰 시 646,749,460원, 3회 유찰 시에도 646,344,622원으로 총부담이 거의 변하지 않습니다. 대항력 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 구조이기 때문입니다.
다만 한해율·금유진·이채은·김진욱은 대상 1211호와 다른 호실이 표기돼 있으면서도 배당 계산에는 인수액으로 포함돼 있습니다. 따라서 이 사건의 최종 판단은 540,199,400원의 인수액이 실제로 1211호 낙찰자에게 귀속되는지 확인하는 것에서 출발해야 합니다. 그 귀속이 맞다면 최저가가 추가로 내려가더라도 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
