서울남부지방법원 2025타경13415. 영등포역 북측 인근의 다솔메트로시티 5층 503호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아니라, 보증금 325,000,000원의 대항력 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다. 김민재의 전입·점유는 2021.08.06, 확정일자는 2021.07.09로, 말소기준인 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
통상 구조라면 현재 매각가 209,280,000원에서 집행비용 3,729,920원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 205,550,080원이 배당되고, 남은 보증금 119,449,920원은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본건은 매각물건명세서에 별도 특별매각조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2020.10.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 끊는다
말소기준은 2023.01.11 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 김민재 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김민재의 임차권등기 자체는 2023.08.14이지만, 실제 전입·점유는 2021.08.06로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김민재 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 전입 2021.08.06 확정 2021.07.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김민재는 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 현재 회차의 룰상 배당액은 205,550,080원이고 미배당액은 119,449,920원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으나, 본건은 특별매각조건 때문에 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,920원 |
| 1. 임차인 김민재 보증금 | 325,000,000원 | 205,550,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당만 놓고 보면 임차보증금 미배당 119,449,920원이 발생합니다. *다만 매각물건명세서 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 본 분석의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원래는 보증금 부담이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 통상 인수액 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 209,280,000원 | 119,449,920원 | 328,729,920원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 167,424,000원 | 160,719,936원 | 328,143,936원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 133,939,200원 | 193,735,949원 | 327,675,149원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 전체 부담은 약 3.28억원 수준에 고정됩니다. 따라서 단순히 “감정가의 64%”만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 본건에서만 이 구조를 뒤집는 것이 바로 특별매각조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 영등포역 북측 인근. 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 5층 503호. 사용승인일은 2020.10.19이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 승강기, 주차, 내진설계가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 사다리형, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 14,410,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김민재 임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 구조인지, 낙찰 후 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 매매가와 임대가를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 당해세 여부에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유상태를 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “특별매각조건”이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 327,000,000원에서 두 번 유찰돼 209,280,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 김민재의 보증금 325,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이어서, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 전체 부담이 약 3.28억원 수준에 머무는 구조입니다. 그 위험을 제거하는 핵심이 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 따라서 결론은 권리상 특별조건 확인이 최우선, 가격은 시세 확인 전까지 보류입니다.
