132,181,000원
서울남부지방법원 2025타경13434. 서울 강서구 화곡동 금강하임빌 5층 503호, 전용 25.14㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 방1·거실·주방·욕실·다용도실·테라스 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이엽이고, 2023.02.10 매매를 원인으로 185,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2022.08.01부터 점유·전입한 임차인 임하은의 보증금 181,000,000원입니다.
임차인의 전입일 2022.08.01은 말소기준권리인 2023.08.16 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 2022.07.11이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 132,181,000원에서 집행비용 2,650,534원을 먼저 제외하면 임차인에게 129,530,466원이 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 51,469,534원입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙습니다. 채권자는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 인수형처럼 최저가와 미배당액을 합쳐 볼 사건이 아니라, 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1078-22 금강하임빌 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 25.14㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 이용상태 | 방1 · 거실 · 주방 · 욕실 · 다용도실 · 테라스 등 |
| 소유자 | 이엽 · 2023.02.10 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,532,000원 / 132,181,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.08.16 국의 압류입니다. 과거 신한은행 근저당 142,800,000원은 2016.03.25 이미 말소됐습니다. 부산신용보증재단·삼성카드의 가압류, 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임하은 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.01 | 2022.07.11 | 181,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1.32181억
금강하임빌은 19세대, 2015.07.24 준공입니다. 전용 25.14㎡가 대상 면적과 일치합니다. 확인되는 거래는 2023.02 전용 25.14㎡ 5층 185,000,000원, 2022.04 전용 24.56㎡ 5층 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 25.14㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 24.56㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래는 185,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득액 132,181,000원은 최근 12개월 평균의 69.6%입니다. 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 52,819,000원 낮습니다. 이 사건은 최저가 하락분이 그대로 인수액 증가로 상쇄되는 유형이 아니라, 특별매각조건으로 임차인 잔액 인수가 실질 0원이므로 2회 유찰 가격 자체가 실제 취득가격의 기준이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,650,534원 |
| 1. 임차인 임하은 보증금 | 181,000,000원 | 129,530,466원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 56,846,147원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,622,413원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 51,469,534원입니다. 다만 특별매각조건에서 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 임하은에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 5층 503호이며, 승강기와 기본 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,200,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 159.5㎡입니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없습니다. 다만 대상건물에 판넬조 약 12.66㎡의 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차인 상태 확인. 임하은은 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이므로, 특별매각조건의 효력이 가격 판단의 전제입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 판넬조 약 12.66㎡가 감정평가에 포함되어 있으므로 현황·이용관계와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 실질취득 132,181,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 69.6%, 최신 거래 185,000,000원보다 낮은 가격입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 선순위 임차인은 있지만, 조건이 결론을 바꾼다
표면적으로는 보증금 181,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 132,181,000원보다 보증금이 더 큰 사건입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 물건입니다. 그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 그 원칙이 그대로 적용되지 않습니다.
현재 회차의 일반 배당계산상 미배당액은 51,469,534원이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수는 0원이고 실질취득은 최저가와 같은 132,181,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 190,000,000원의 69.6% 수준입니다. 다만 2회 유찰된 다세대이고 세금 압류와 제시외 건물이 함께 존재하므로, 가격 메리트는 분명하지만 특별매각조건 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
