서울남부지방법원 2025타경13447. 서울 금천구 가산동 예다지 9층 902호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김재진이며 2021년 11월 8일 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2022년 3월 7일 이소행 명의의 채권최고액 105,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 말소기준만 보고 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인 이예섬은 2021년 10월 15일 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 10월 5일입니다. 모두 2022년 3월 7일 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 보증금은 250,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 238-11 예다지 제9층 제902호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산로3길 134-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하1층/지상9층 중 9층 902호 |
| 소유자 | 김재진 (2021.11.08. 거래가액 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022년 3월 7일 이소행 근저당권입니다. 한국자산관리공사 가압류, 토스뱅크 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 현재 강제경매개시결정, 금천구 압류는 모두 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸합니다. 2022년 9월 23일 이소행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2023년 6월 28일 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 250,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이예섬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 / 2021.10.05 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
이예섬의 임대차계약일은 2021년 9월 15일, 확정일자는 2021년 10월 5일, 전입·점유개시는 2021년 10월 15일입니다. 2023년 10월 30일 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있고, 배당요구도 이뤄졌습니다. 보증기관 명의의 중복 임차 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
* 특별매각조건이 없다는 전제의 기본 배당 계산상 미배당 보증금은 89,884,800원입니다. 본 리포트의 인수 0원 판단은 위 특별매각조건이 실제 매각과 임차권 말소에 그대로 적용되는 것을 전제로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 이예섬 보증금 | 250,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 근저당권 · 이소행 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 76,904,473원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 58,913,529원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 163,200,000원이 집행비용 3,084,800원과 임차인 배당 160,115,200원으로 모두 소진됩니다. 근저당권 이하 후순위 채권은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 기본 계산상 인수 | 특별조건 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 163,200,000원 | 89,884,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 130,560,000원 | 122,067,840원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (41%) | 104,448,000원 | 147,814,272원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 이 사건은 그 위험을 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건으로 끊어 놓은 사례입니다. 따라서 회차가 내려가면 특별조건 적용 기준 실질취득도 163,200,000원 → 130,560,000원 → 104,448,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 건물의 9층 902호입니다. 사용승인일은 2014.09.18입니다.
- 입지. 독산역(1호선) 북측 근거리에 위치하고, 주변은 공동주택·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 독산역(1호선), 가산디지털단지역(1·7호선)이 소재하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 붙는지 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 착시 주의. 기본 배당 계산에는 89,884,800원의 미배당 보증금이 생기지만, 이 사건의 결론은 특별조건 때문에 실질 인수 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 매각 이후 임차권등기 말소가 조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 대조. 감정가 255,000,000원 대비 현재 최저가 163,200,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 비교해야 합니다.
- 후순위 권리. 이소행 근저당권 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부를 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인도 단계에서 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.5억”보다 중요한 한 줄의 특별매각조건
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 255,000,000원짜리 다세대에 들어가 있는 고위험 구조입니다. 현재 최저가 163,200,000원으로 계산하면 미배당 보증금도 89,884,800원에 달합니다. 하지만 이 사건은 바로 그 잔액에 대해 채권자가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 163,200,000원입니다.
따라서 권리분석 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 특별매각조건으로 주된 인수위험이 해소되는 조건부 안전형”입니다. 다만 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 최종 승부처는 특별매각조건의 정확한 적용·말소 이행 확인과 실제 시세 검증입니다.
