서울남부지방법원 2025타경13451. 화곡동 더베네치아스위트 2층 201호의 다세대주택입니다. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있고, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층에 위치합니다. 이 사건은 겉으로 보면 보증금 308,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가보다 인수액이 더 커질 수 있는 전형적인 위험형입니다. 실제 현재 최저가 199,680,000원 가정 배당에서도 이유진에게 196,084,480원만 배당되어 111,915,520원의 부족분이 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이유진 보증금의 룰상 미배당액 111,915,520원은 존재하지만, 이유진에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다. 다만 이 조건은 이유진 임차권에 관한 문제를 해소하는 것이지, 별도로 조사된 윤미향의 점유관계까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제201호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 9층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김건회 (2022.03.26 매매 · 거래가액 308,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 199,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 실거래 비교 면적 | 28.88㎡ · 더베네치아스위트 16세대 · 사용승인 2021.03.08 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 크지만 특별조건이 뒤집는다
말소기준은 2023.07.13 국 압류입니다. 이유진은 2022.04.07 주민등록, 2022.04.08 점유개시로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2022.03.28입니다. 따라서 이유진은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분류됩니다. 2024.03.05에는 보증금 308,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 전입 2022.04.07 · 확정 2022.03.28 · 배당요구 2024.03.05 | 308,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 윤미향 | 201호 · 주거 월세 750,000원 · 전입일·확정일자 미상 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
등기부에는 2022.04.08 민간임대주택등기도 존재합니다. 해당 등기는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용을 담고 있으므로, 입찰 전 매각 이후의 효력과 관련 의무를 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 64% 유찰가보다 ‘최근 2.05억과 -37.4% 추세’가 중요하다
더베네치아스위트 실거래는 12건이 확인되며 전체 평균은 317,500,000원이지만, 과거 325,000,000원~328,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 205,000,000원, 최신 거래 205,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -37.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 28.88㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.03 | 31.57㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.88㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
현재 최저가 199,680,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 97.4%입니다. 즉 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 특히 최근 12개월 평균이 1건뿐이고, 최근 가격 수준이 과거 거래 대비 37.4% 하락한 상태라 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,595,520원 |
| 1. 임차인 이유진 보증금(우선변제) | 308,000,000원 | 196,084,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 이유진 보증금의 미배당액은 111,915,520원입니다. 다만 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이유진 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 윤미향의 권리순위는 전입일 등이 확인되지 않아 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 이유진 미배당·인수 계산액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 199,680,000원 | 111,915,520원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 159,744,000원 | 151,292,416원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 127,795,200원 | 182,793,933원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득가가 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건도 계산상으로는 같은 형태입니다. 그러나 이유진에 대해서는 특별매각조건이 그 인수고리를 끊습니다. 따라서 현재 회차에서 이유진 관련 실질취득 기준은 최저가 199,680,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 윤미향의 대항력 여부가 미상인 만큼 이 금액을 모든 권리위험이 제거된 확정 총액으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 공동주택, 단독주택, 업무시설, 다세대·연립주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 201호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·정방형 토지이며 남동측 약 10m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 295.0㎡, 공시지가는 6,168,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 더베네치아스위트는 16세대 규모입니다. 거래 표본 12건 중 최신 거래는 2024.04의 205,000,000원이며 최근 거래수준은 과거 대비 -37.4% 추세를 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이유진 관련 실질 인수 0원의 근거는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 해당 조건이 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 윤미향 전입 여부 확인. 전입일과 확정일자가 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 전입세대열람·주민등록 및 현황조사 관련 원본으로 점유 시작 시점을 확인해야 합니다.
- ‘감정가 64%’ 할인 착시 경계. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 205,000,000원, 최저가는 그 97.4%입니다. 최근 시세 추세 -37.4%까지 감안하면 단순 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 임대 관련 의무의 승계 여부를 등기·관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도 구조 확인. 이유진의 임차권등기 문제와 현재 201호를 주거로 사용하는 윤미향의 현실 점유는 별개입니다. 낙찰 후 인도·점유 이전 과정까지 비용과 일정을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 제시 배당은 집행비용 추정과 현재 자료에 따른 계산이며 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 싸다고 단정할 단계는 아니다”
이 사건의 포인트는 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 선순위 대항력 임차인 이유진의 보증금 308,000,000원은 현재 매각가 기준으로 111,915,520원이 미배당되지만, 특별매각조건 때문에 매수인이 그 잔액을 실질적으로 인수하지 않습니다. 둘째, 그렇다고 현재 최저가 199,680,000원이 충분히 싼 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 205,000,000원이고 최저가는 그 97.4%이며, 가격 추세는 -37.4%입니다.
여기에 별도 점유자인 윤미향은 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부가 남아 있습니다. 결국 이 물건은 주된 3.08억 보증금 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 미상 임차인·하락 추세·2회 유찰이라는 세 가지 변수를 동시에 확인해야 하는 사건입니다. 감정가 대비 할인율보다 특별매각조건의 실제 효력과 윤미향의 전입관계, 그리고 205,000,000원 수준의 최근 거래를 중심으로 응찰 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
