서울남부지방법원 2025타경13461. 금천구 가산동 몽삐에뜨6차 제11층 제1103호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 161,280,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 마태희는 2021.09.03 전입, 2021.08.19 확정일자를 갖고 있고 보증금은 257,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.03.07 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 회차 배당표만 보면 집행비용 3,057,920원을 차감한 뒤 임차인에게 158,222,080원이 배당되고, 보증금 중 98,777,920원이 남습니다. 일반 구조라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있어 실질취득가가 단순 낙찰가보다 커지는 사건입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 부분을 뒤집습니다. 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13461 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-23 몽삐에뜨6차 제11층 제1103호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 디지털로 208-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 대장상 용도 오피스텔 · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제11층 제1103호 |
| 소유자 | 김금순 · 2021.09.06 소유권 이전 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.03.07 동안양세무서장 관련 국세 압류입니다. 임차인 마태희의 전입일은 2021.09.03, 확정일자는 2021.08.19로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며, 임차권등기는 2023.07.20에 등기됐습니다. 이후 2023.11.16 금천구 압류, 2024.02.19 국세 압류, 2025.11.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 마태희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 2021.09.03 / 2021.08.19 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 가격 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 252,000,000원, 현재 최저매각가는 161,280,000원으로 2회 유찰·감정가 64%입니다. 이 비율만 보면 낙폭은 분명 큽니다. 다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이며, 실제 거래가격과의 비교 없이 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
중요한 점은 특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액이 161,280,000원이라는 것입니다. 확약을 무시하면 낙찰가 외에 98,777,920원의 미배당 임차보증금이 문제되지만, 이번 매각에서는 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 이 금액을 실질취득에 다시 더해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 마태희 보증금 | 257,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미배당액은 98,777,920원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역과 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 제11층 제1103호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 장애물제한표면구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이번 사건의 핵심은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 이 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 전 금액을 인수가로 착각하지 않기. 현재 회차 룰상 미배당 98,777,920원은 일반적인 대항력 임차인 구조에서의 위험금액입니다. 특별매각조건 반영 후 해당 임차인 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 2023.03.07, 2023.11.16, 2024.02.19 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 현재 상태와 매각에 따른 처리 내용을 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 판단. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 응찰 전 주변 동일·유사 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로는 보증금 257,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 98,777,920원이 미배당되는 전형적인 인수 위험형으로 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금은 커져 매수인 부담이 이어지는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건을 그대로 반영하면 마태희 임차보증금에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 161,280,000원입니다. 다만 세금 압류와 민간임대주택등기, 특별매각조건의 실제 적용 문구는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다. 권리의 승부처는 ‘대항력 자체’보다 특별매각조건의 확실한 이행 여부입니다.
