서울남부지방법원 2025타경13475. 서울 강서구 화곡동 제이엠팰리스 제5층 제503호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자는 송미경 지분 10분의 9, 장진환 지분 10분의 1이고, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매입니다. 등기상 과거 하나은행 근저당 2건은 2021.08.20. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.25. 강제경매개시결정입니다.
핵심은 임차관계입니다. 최윤아는 2021.07.29. 계약, 2021.08.19. 확정일자, 2021.09.13. 전입·점유를 갖추고 2023.09.27. 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 원칙만 적용하면 말소기준보다 앞선 임차권이라 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제503호 · 화곡로43가길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 송미경 10분의 9 · 장진환 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택등기 | 2021.07.08. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 별도 점유자는 미상
현재 등기상 말소기준은 2025.11.25. 강제경매개시결정입니다. 2021.07.14. 하나은행 근저당 2건은 2021.08.20. 이미 말소됐습니다. 최윤아의 임차권등기는 2023.09.27.로 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건의 특별매각조건 때문에 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 | 2021.08.19 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 이찬영 | 미상 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
최윤아는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권 행사가 가능하고, 2023.09.27. 배당요구가 접수됐습니다. 반면 이찬영은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인수액 자체를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득을 192,000,000원으로 확정할 수 없고, ‘192,000,000원 + 미상 위험’으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 64%라고 해서 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 192,000,000원으로 감정가 300,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 조건의 실거래 가격이 제시되지 않아 최근 시세와의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 2회 유찰이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 최윤아 보증금(우선변제) | 295,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 최윤아의 룰상 미배당 잔액은 106,488,000원입니다. * 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 최윤아 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 이찬영의 미상 위험까지 없애는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우장초등학교 남서측 인근으로 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 화곡로 후면 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제503호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 377.0㎡, 지목 대, 공시지가 3,426,000원/㎡이며 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성 확인. 제이엠팰리스는 20세대, 2021.07.02. 준공으로 집계되며 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 실거래 비교자료가 없어 매각가의 시세 대비 수준은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최윤아 관련 권리에 실제로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 이찬영 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서 보완 내용, 주민등록 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 192,000,000원만 보지 말고 이찬영에게 인수할 금액이 존재하는지 확인한 뒤 총 부담액을 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고 화곡동 동일 유형 도시형생활주택의 실제 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.08. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 해소”와 “전체 안전”은 다르다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 계산에서도 미배당 잔액이 106,488,000원입니다. 그러나 특별매각조건이 있어 최윤아 관련 미배당 잔액은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 별도 점유자 이찬영은 말소기준보다 앞선 2024.04.01. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건을 단순히 ‘인수 0원’으로 분류하면 안 됩니다. 게다가 실거래 시세 비교자료가 없어 최저가 192,000,000원이 시장가격보다 싼지도 확인되지 않습니다. 주된 임차권은 특별조건으로 해소, 미상임차인은 미해소, 가격은 검증 필요. 이 세 가지를 동시에 반영해야 하는 물건입니다.
