서울남부지방법원 2025타경13480. 양천구 신정동 더에스에스타운 102동 601호, 전용 29.65㎡의 다세대주택입니다. 2021년 8월 4일 사용승인된 29세대 건물로, 지하 1층·지상 6층 중 최상층인 6층 물건입니다. 소유자 문지우는 2021년 12월 27일 거래가 365,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 360,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 “선순위 임차인이 있는가”보다 한 단계 더 복잡합니다. 등기부에는 수협은행의 2021년 8월 17일 근저당권과 함께 2021년 11월 30일 해당 근저당권 말소등기가 존재합니다. 이후 최진희가 2021년 12월 27일 전입·점유했고, 2023년 10월 6일 보증금 360,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소된 근저당을 제외하고 선후관계를 보면 임차인이 압류·가압류보다 앞서므로, 미배당 보증금의 승계 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다.

다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 최진희 관련 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 결국 가격 경쟁력은 최저가가 아닌 최저가와 동일한 실질취득액 410,000,000원으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 근저당과 임차권을 함께 봐야 한다

등기부 표면상 수협은행 근저당권이 말소된 것으로 반영되면, 최진희의 2021.12.27. 전입·점유는 2023.10.16. 국세 압류와 2023.10.17. 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 단순한 후순위 임차인으로 단정하기 어렵고, 대항력과 우선변제 순위를 원본으로 재판정해야 합니다. 이 사건에서 매수인 인수액을 0원으로 보는 직접 근거는 근저당 선후관계가 아니라 특별매각조건의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 특별매각조건을 제외한 룰상 인수 위험은 360,000,000원입니다. 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 최진희의 임차권등기를 말소하면 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 최진희 관련 임차보증금에만 적용되며, 현장조사에서 별도의 점유자나 임차인이 확인될 경우 그 사람의 인수위험까지 함께 소멸시키는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래의 90.1%

더에스에스타운의 확인된 거래 12건입니다. 전체 평균은 360,416,666원이지만, 2021~2022년 거래가 다수 포함되어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 455,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래보다 29.3% 상승했습니다. 따라서 현재 가격은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해 비교해야 합니다.

특별매각조건 적용 후 실질취득액은 410,000,000원으로, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 455,000,000원보다 45,000,000원 낮습니다. 비율로는 90.1%입니다. 전체 거래 평균 360,416,666원과 비교하면 113.8%이지만, 그 평균은 2021년과 2022년 거래 비중이 높고 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 29.3% 상승했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 6,500,000원을 제외한 403,500,000원이 수협은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당되지 않습니다. 총 미배당액은 6,007,500,000원입니다. 특별매각조건이 없고 최진희의 대항력이 인정되는 구조라면 보증금 360,000,000원의 승계 문제가 발생할 수 있으나, 조건 이행 시 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울양동초등학교 북동측 인근으로, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·빌라와 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 신정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층·지상 6층 건물로, 승강기·도시가스 난방·스프링클러·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 18미터의 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가 및 착공제한지역·원추표면구역· 대공방어협조구역이며, 토지거래계약허가구역 지정이 중첩되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 환금성. 29세대 소규모 다세대주택이며 전용 29.65㎡의 소형 주거상품입니다. 거래 12건은 확인되지만 최근 12개월 거래는 1건으로, 현재 환금성을 판단할 표본은 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최진희의 보증금 360,000,000원 전액을 대상으로 하는지 확인하세요.
• 말소 근저당 확인. 수협은행 근저당의 2021.11.30. 말소등기와 공동담보목록 제2021-780호를 확인해 실제 배당권 존속 여부를 대조하세요.
• 임차인 선후관계. 임대차계약일 2021.10.23., 확정일자 2021.10.25., 전입·점유 2021.12.27., 임차권등기 2023.10.06.의 원본 증빙을 확인하세요.
• 현장점유. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현재 점유자, 출입 가능 여부와 별도 임차인 존재 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
• 가격 기준. 전체 평균 360,416,666원보다 최근 거래 455,000,000원을 우선하되, 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 표본 한계를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원입니다. 권리확인이 끝나지 않았다면 가격만 보고 서두르지 마세요.
• 토지이용 규제. 토지거래계약허가구역 지정이 중첩되어 있으므로 경매취득과 향후 처분에 미치는 영향을 관할청에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·확약서 및 공동담보목록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건의 표면 가격은 나쁘지 않습니다. 특별매각조건 적용 후 실질취득은 410,000,000원으로, 2026년 3월 최신 거래 455,000,000원보다 45,000,000원 낮습니다. 최근 거래를 우선하는 시세 기준에서는 90.1% 수준입니다.

그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 최진희의 보증금은 360,000,000원이고, 전입·점유는 2021.12.27.입니다. 수협은행 근저당은 그보다 앞서 설정됐지만 2021.11.30. 말소등기가 존재하며, 예상배당은 다시 수협은행에 403,500,000원을 배당하는 구조입니다. 이 불일치를 해소하지 않고 “후순위 임차인”이라고 단정하거나 “인수 0원”만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.

결론은 명확합니다. 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최진희의 보증금 전액에 유효하게 적용되고, 수협은행 근저당의 말소·공동담보 관계가 원본에서 정리될 때 비로소 실질 인수 0원과 410,000,000원의 취득가격이 성립합니다. 가격은 관심, 권리는 확인 후 합격. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약서와 등기 원본의 문언입니다.