서울남부지방법원 2025타경13484. 강서구 화곡동 ‘마르니’ 5층 502호, 전용 18.77㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 조현은 2023년 2월 21일 매매계약을 통해 거래가 250,000,000원에 취득했고, 2023년 3월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이 사건에서 핵심은 등기부상 근저당 자체가 아닙니다. 2023년 2월 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당 2건은 2023년 3월 10일 이미 말소됐고, 현재 계산된 말소기준권리는 2025년 11월 25일 강제경매개시결정입니다.
따라서 그보다 앞선 임차관계를 별도로 봐야 합니다. 김현우는 2023년 3월 10일 전입·점유를 시작했고 2023년 2월 21일 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 240,000,000원입니다. 2023년 10월 4일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가에서 보증금이 전액 회수되지 않지만, 이 사건에는 바로 그 부분을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 975-16 마르니 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 18.77㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 중 5층 |
| 소유자 | 조현 (2023.02.21. 매매 · 거래가 250,000,000원, 2023.03.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 김현우는 특약 해소, 윤성미는 별도 확인
등기상 가장 중요한 선순위 임차권은 김현우입니다. 전입·점유가 2023.03.10., 확정일자가 2023.02.21.이고 보증금 240,000,000원 전액에 대해 임차권등기가 2023.10.04. 설정됐습니다. 현재 말소기준인 2025.11.25.보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 문제를 검토해야 하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성미 | 미상 | 2025.11.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김현우 | 건물 전부 | 2023.03.10 | 2023.02.21 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 김현우는 현재 최저가 배당계산상 86,195,200원이 미배당되지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 실제 임차인은 2명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산 제외되는 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 62.7% 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
마르니의 동일 전용면적 18.77㎡ 실거래 자료는 1건입니다. 거래는 2023.02., 5층, 250,000,000원이며 최신 거래도 250,000,000원입니다. 시세지표상 최근12개월 평균도 250,000,000원(1건)으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가 156,800,000원은 이 지표의 62.7%입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 2023.02 | 18.77㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근12m 지표 | 평균 | 18.77㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
| 감정가 | - | 18.77㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 18.77㎡ | 5 | 156,800,000원 |
표면적으로는 최저가가 250,000,000원 시세지표보다 크게 낮습니다. 그러나 이 물건의 실질취득비용은 156,800,000원으로 완전히 고정됐다고 볼 수 없습니다. 김현우의 미배당 잔액은 특별조건으로 실질 0원이지만, 윤성미의 보증금 자체가 미상이라 추가 인수 여부를 수치화할 수 없기 때문입니다. 게다가 시세 표본은 1건뿐이고 전체 16세대 규모여서, 62.7%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기에는 표본이 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 김현우 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김현우 보증금은 153,804,800원만 배당돼 86,195,200원이 남습니다. 분배 모델만 보면 이 금액이 매수인 인수로 잡히지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 김현우 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 윤성미의 미상 권리에는 적용된다고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제5층 제502호입니다.
- 입지. 강서구청 남측 인근으로 단독주택, 연립·다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 4미터 도로와 접하고, 2필 일단의 평탄한 가장형 토지를 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 실거래 자료가 1건이며, 경매 통계상 평균 유찰 2.6회·매각률 0.0%입니다. 현재 사건도 2회 유찰돼 거래·낙찰 표본이 두텁지 않습니다.
- 내부 확인. 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 건축물현황도 및 유사 물건의 통상적 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김현우의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 포함되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 윤성미 권리 확인. 2025.11.07. 전입은 2025.11.25. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 특약 범위 분리. 김현우에 적용되는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 윤성미에게까지 확대 적용하지 마십시오.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 누락 항목 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.10. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 원문과 현재 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “특약으로 큰 인수는 지웠지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순한 “보증금 240,000,000원 선순위 임차인”이 아닙니다. 김현우의 보증금은 현재 최저가에서 전액 배당되지 않아 계산상 86,195,200원이 남지만, 특별매각조건 덕분에 그 잔액 반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되므로 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
하지만 동시에 윤성미라는 별도 점유자가 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 최저가 156,800,000원이 시세지표 250,000,000원의 62.7%라는 이유만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 거래표본도 1건, 총 16세대, 경매 평균 유찰 2.6회·매각률 0.0%라는 점까지 감안해야 합니다. 김현우는 정리됐지만 윤성미는 아직 열려 있다. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저, 그 미상 권리를 실제 금액으로 닫을 수 있느냐입니다.
