215,680,000원
서울남부지방법원 2025타경13499. 강서구 화곡동 리치아파트 제106동 제4층 제401호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 강성철은 2022.05.06 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했고, 같은 시기 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 64%까지 내려왔다”는 가격이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인의 보증금 350,000,000원을 어떻게 처리하느냐입니다.
진용원의 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.06, 주민등록일자는 2022.05.16, 점유개시일은 2022.05.18입니다. 말소기준인 국의 압류는 2023.06.16이므로 임차인은 선순위 대항력을 갖는 구조입니다. 통상이라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 138,139,520원이 매수인 부담으로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 직접 제거하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.05.06 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 215,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건이 인수위험을 끊는다
말소기준권리는 2023.06.16 국의 압류입니다. 진용원의 주민등록일자 2022.05.16과 점유개시일 2022.05.18은 그보다 앞섭니다. 이후 2023.09.15 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2025.03.10 국의 압류, 2025.11.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.12.05 국민건강보험공단 압류, 2026.02.12 서울특별시 압류가 이어집니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진용원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.05.16 / 2022.05.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
감정가는 337,000,000원, 현재 최저매각가는 215,680,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 소유자의 2022.05.06 거래가액은 350,000,000원이지만, 이를 현재 실거래 시세로 그대로 대체할 수는 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실과 별개로, 현재 시세 대비 저렴하다는 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.
특별매각조건을 적용하면 현재 회차에서 매수인의 실질취득은 215,680,000원입니다. 만약 그 조건을 무시하고 단순 권리계산만 하면 낙찰가 215,680,000원에 미배당 보증금 138,139,520원이 더해지는 구조지만, 본건은 바로 그 반환청구권을 포기하도록 한 사건이므로 실제 판단은 인수 0원 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,819,520원 |
| 1. 임차인 진용원 보증금 | 350,000,000원 | 211,860,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 진용원 보증금 부족분은 138,139,520원이지만 특별매각조건으로 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당순서와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건의 의미는 같다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 215,680,000원 | 138,139,520원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 172,544,000원 | 180,671,616원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 138,035,200원 | 214,697,293원 | 실질 0원 |
대항력 인수형은 원래 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 실제로 계산값도 138,139,520원에서 180,671,616원, 214,697,293원으로 커집니다. 하지만 본건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기를 매각조건으로 두고 있으므로, 회차가 달라져도 확인된 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원이라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 제4층 제401호입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 남측 인근으로, 오피스텔·업무용빌딩·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철 까치산역이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 폭 8미터 내외 도로, 동측으로 폭 3미터 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 172.9㎡, 공시지가 5,228,000원/㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·주차설비가 구비돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확인된 임차인 진용원의 임차권등기 말소가 특별조건대로 이행되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 현재 매매가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기사항과 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 물건은 권리표만 보면 부담스럽습니다. 보증금 350,000,000원의 진용원이 말소기준 2023.06.16보다 앞서 전입·점유했고, 현재 최저가 기준 계산상 138,139,520원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 떠안을 수 있어 최저가 215,680,000원만 보고 싸다고 접근해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건은 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에, 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 215,680,000원으로 봅니다. 다만 국세·지방세 압류 4건으로 배당액은 변동할 수 있고, 감정가 337,000,000원 대비 64%라는 수치만으로 현재 시세 대비 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 현재 시세 대조입니다.
