178,560,000원
서울남부지방법원 2025타경13503. 고척동 황금캐슬 제4층 제401호, 전용 32.66㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 279,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 178,560,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준은 2023.07.28 부산신용보증재단 가압류이고, 이후 토스뱅크 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2021.10.08 전입·점유를 가진 임차권자 김광현입니다.
김광현의 임대차계약은 2021.08.27, 확정일자는 2021.08.30, 전입과 점유개시는 2021.10.08이고 보증금은 275,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당표에서도 집행비용을 제하고 임차인에게 175,260,160원만 배당돼 99,739,840원이 부족합니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 134-112 황금캐슬 제4층 제401호 · 경서로5길 8-4 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 32.66㎡ · 방2·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니/테라스 · 6층 중 4층 |
| 사용승인 | 2020.10.22 |
| 소유자 | 유환진 · 2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
을구의 금천신용협동조합 근저당권 2건은 각각 864,000,000원, 480,000,000원이었지만 2021.10.08 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 현재 소유자 유환진이 2021.10.15 소유권을 취득했고, 2023.07.28 부산신용보증재단의 20,000,000원 가압류가 현재 경매의 말소기준권리가 됐습니다.
김광현은 가압류보다 앞선 2021.10.08에 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기 자체는 2023.10.19이지만 대항력의 기준이 되는 점유·전입이 말소기준보다 앞서므로, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 주된 임차권과 별도 점유자를 분리해서 봐야 한다
| 구분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광현 · 건물전부 | 275,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.08.30 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 현재 월세 입주민 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 김광현 임차권은 배당 시뮬레이션상 99,739,840원 미배당 인수가 계산되지만, 특별매각조건상 채권자가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 별도 월세 점유자의 미상 권리까지 해소한다고 볼 근거는 없습니다.
③ 가격 비교 — 1.7856억이 싸 보이지만 비교시세가 너무 오래됐다
황금캐슬은 10세대, 2020.10.22 사용승인된 소규모 다세대입니다. 전용 32.66㎡로 확인된 실거래는 2021.08 275,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 178,560,000원은 이 거래가의 64.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 32.66㎡ | 4 | 275,000,000원 |
다만 이 한 건의 거래는 등기상 유환진의 취득 원인일인 2021.08.30 및 거래가액 275,000,000원과 시점·금액이 일치합니다. 따라서 이를 여러 독립 거래가 누적된 현재 시세처럼 취급하면 안 됩니다. 감정가 279,000,000원과 비교해도 거래 표본은 2021.08 한 건뿐이므로, 178,560,000원이 현재 시장가보다 확실히 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 김광현 보증금 | 275,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 20,294,853원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 김광현 보증금 중 99,739,840원을 미배당 인수액으로 계산합니다. 그러나 특별매각조건을 반영하면 이 주된 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니/테라스 구조입니다.
- 입지. 고척초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·고척아이파크아파트·서울사든아파트와 고척초등학교·고척중학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능. 남측 근거리에 경인선 개봉역이 있으나 이용사정은 원활한 편은 아니며, 남동측 경서로 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층으로 2020.10.22 사용승인. 1층 주차장, 승강기, CCTV, 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 제3종구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 2021.08 1건에 그쳐, 가격 비교와 재매각 가능성을 넓은 거래 표본으로 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김광현 임차권 말소 절차 확인. 특별조건 이행 주체와 말소 시점, 낙찰 후 별도 서류가 필요한지 확인해야 합니다.
- 현재 월세 입주민 확인. 보증금·월세·전입일·확정일자·점유개시일을 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 가격 검증. 178,560,000원은 2021.08 거래가 275,000,000원의 64.9%지만, 비교거래가 1건뿐이라 최신 주변 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 환금성. 10세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.6회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 점유 리스크까지 사라진 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표도 현재 최저가에서 99,739,840원의 미배당을 계산합니다. 하지만 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두므로 주된 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그럼에도 등급을 높게 볼 수 없는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 감정평가서에 현재 월세 입주민이 별도로 탐문되지만 상세한 임대내역이 미상입니다. 둘째, 가격 비교에 쓸 거래가 2021.08의 275,000,000원 1건뿐이고, 그 금액은 등기상 현 소유자의 취득가와도 일치합니다. 현재 최저가가 그 거래가의 64.9%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 주된 임차권은 특별조건으로 해소, 별도 점유는 미상, 가격은 최신 비교거래 검증 필요. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
