서울남부지방법원 2025타경13514. 목동 보노하우스 5층 501호, 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건 권리분석의 출발점은 등기부상 2025.02.06. 김포세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 김태균은 그보다 훨씬 앞선 2021.03.10. 전입·점유이고 확정일자도 2021.02.04.라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금은 310,000,000원으로 현재 최저가 243,427,000원보다 큽니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 70,780,978원을 룰상 매수인 인수액으로 계산합니다. 하지만 이 사건은 여기에 특별매각조건이라는 결정적 예외가 붙습니다. 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 611-17 보노하우스 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙북로 7-48 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 47.39㎡ · 철근콘크리트조 6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2015.10.26 |
| 소유자 | 김남희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 380,355,000원 / 243,427,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 특별매각조건이 뒤집는다
과거 강서농업협동조합 근저당권은 2016.02.26. 이미 말소됐고, 2020.02.07. 양천구 압류 역시 2020.09.14. 해제·말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 기준이 되는 것은 2025.02.06. 국 압류입니다. 이후 2025.08.13. 국 압류와 2025.12.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 임차권등기 자체는 2025.04.16.이지만, 김태균의 실제 전입·점유는 2021.03.10.입니다. 즉 등기일만 보고 “말소기준 이후 임차권”이라고 판단하면 안 됩니다. 전입이 2025.02.06.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태균 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2021.03.10 | 2021.02.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 0원 |
배당요구일 2025.04.16. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 70,780,978원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 243,427,000원 | 70,780,978원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 194,741,600원 | 118,784,782원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 155,793,280원 | 157,187,826원 | 0원 |
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만, 비교표본이 같은 면적은 아니다
보노하우스는 10세대, 2015.10.26. 사용승인된 다세대주택입니다. 제공된 실거래는 본건 전용 47.39㎡와 면적이 일치하지 않는 표본으로, 54.69㎡와 58.48㎡ 거래입니다. 따라서 가격 메리트는 숫자 그대로 단정하기보다 참고 지표로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 54.69㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2023.04 | 54.69㎡ | 4 | 378,000,000원 |
| 2022.03 | 58.48㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 359,000,000원 |
현재 최저가 243,427,000원은 최근 12개월 평균 359,000,000원의 67.8%입니다. 전체 거래 평균 372,666,666원 대비로는 65.3%지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.03. 340,000,000원이고, 최근 구간의 가격 추세는 이전 구간보다 -10.2%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,207,978원 |
| 1. 임차인 김태균 보증금 | 310,000,000원 | 239,219,022원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당만 놓고 보면 임차보증금 미배당액 70,780,978원이 발생합니다. 일반 대항력 인수형에서는 매수인이 이를 떠안을 수 있으나, 본건은 특별매각조건에 따라 채권자의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층 501호입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 ‘한두어린이공원’ 서측 인근으로, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 보노하우스까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 주거용 이용 중이며, 서측으로 목동중앙북로가 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 규모·환금성. 보노하우스는 10세대이고 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0으로 제시돼 있습니다. 거래표본도 3건으로 많지 않아 가격 검증에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 위반건축물·제시외 건물 체크
매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 주택과-42191(2017.9.26.)호에 따라 위반건축물로 표기돼 있고, 내용은 판넬 주거 15㎡ 무단증축입니다. 감정평가액 380,355,000원은 제시외 건물을 포함한 가격입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 해당 조건의 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김태균 임차권등기의 말소가 특별매각조건대로 이행되는 구조인지 매각조건과 인도 단계까지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 판넬 주거 15㎡ 무단증축의 현황, 이행강제금·원상복구 가능성 및 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 권리관계. 감정가에 포함됐지만 소유권 및 기타 권리관계는 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 시세 보수적으로 검증. 최근 12개월 평균 359,000,000원과 최신 거래 340,000,000원은 참고 가능하지만 본건 47.39㎡와 거래표본 면적이 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -10.2%이므로 전체 평균 372,666,666원 대비 할인율만 보고 응찰가를 높이지 않는 편이 타당합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장과 감정평가서의 특별매각조건·위반건축물 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 특별조건이 해소, 남는 승부처는 물건 하자와 가격 검증”
이 사건은 표면만 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 그보다 낮아 전형적인 인수형 고위험 물건처럼 보입니다. 배당 계산 역시 현재 회차에서 70,780,978원의 미배당액을 보여줍니다. 하지만 특별매각조건으로 채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조라, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교도 보증금 310,000,000원이 아니라 실질취득 243,427,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 359,000,000원의 67.8% 수준입니다. 다만 본건과 실거래 면적이 일치하지 않고, 최근 시장 추세는 -10.2% 하락이며, 15㎡ 무단증축 위반건축물과 제시외 건물 권리관계 확인까지 필요합니다. 권리 핵심은 특별조건으로 상당 부분 해소됐지만, 물건 하자와 시세 검증은 아직 남아 있는 사건입니다.
