서울남부지방법원 2025타경13519. 영등포구 당산동 리코하이빌 제10층 제1003호, 전용 27.72㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 345,000,000원, 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 220,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 김진태의 347,000,000원 임차보증금입니다. 김진태는 2021.09.13 전입했고 임차권등기까지 마쳐, 2024.10.28 양천구 압류보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

통상 계산이라면 현재 최저가에서 집행비용 3,891,200원을 뺀 216,908,800원이 김진태에게 배당되고, 보증금 부족분 130,091,200원이 매수인 인수로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 347,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 김진태 관련 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 핵심

말소기준권리는 2024.10.28 양천구 압류입니다. 그보다 앞선 을구 4번 김진태 주택임차권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다. 반면 2025.11.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당 2건은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수대상으로 보지 않습니다.

② 임차인 — 실제 확인되는 점유·임차 관계 2명

김기범은 전입일 2025.04.29로 말소기준권리 2024.10.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 미상이더라도 그 보증금 자체를 매수인이 인수하는 선순위 구조는 아닙니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 명도·점유관계 확인은 별도로 남습니다. 을구 4-2번은 김진태 임차권의 계약일자·확정일자를 경정한 등기이므로 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만 하락 추세

리코하이빌의 비교 실거래 12건 평균은 339,333,333원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06 327,000,000원 1건이며, 현재 최저가 220,800,000원은 이 금액의 67.5%입니다. 다만 최근 거래 수준은 과거 거래군보다 4.0% 낮아진 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)

기계적 배당계산상 김진태 보증금 미배당액은 130,091,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 10층은 다세대주택 3세대로 등재되어 있고, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 내부는 방2·거실겸주방·욕실 구조입니다.
• 주위환경. 영동초등학교 북측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며, 북서측 원거리에 지하철 2·9호선 환승역인 당산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층, 사용승인 2021.07.20. 개별난방·승강기·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 평지·세로장방, 공시지가 4,544,000원/㎡. 과밀억제권역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 리코하이빌은 다세대주택이 3세대이고 비교 실거래도 최근 12개월 1건으로, 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 김진태 미배당 보증금 130,091,200원의 실질 인수 0원 판단은 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
• 김기범 점유 확인. 전입일은 2025.04.29로 대항력은 없지만 점유 부분·보증금은 미상입니다. 명도 상대와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 339,333,333원보다 최신 327,000,000원을 우선해 판단해야 하며, 최근 추세는 -4.0%입니다.
• 소규모 다세대 환금성. 동일 건물 다세대주택은 3세대이고 최근 거래가 많지 않아 매도 시 가격 발견이 대단지보다 어려울 수 있습니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서 기재 규제의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

등기만 보면 이 물건은 347,000,000원 선순위 임차보증금을 가진 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 220,800,000원에서 일반 규칙대로라면 130,091,200원이 남아 실질취득액이 보증금 수준으로 올라가므로 단순히 “감정가의 64%”라고 볼 수 없습니다. 하지만 이번 매각은 채권자가 미배당 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 붙어 김진태 관련 인수액은 실질 0원*입니다.

따라서 가격 비교 기준도 347,000,000원이 아니라 특별조건 반영 후 실질취득액 220,800,000원입니다. 이는 최신 실거래 327,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세는 과거 대비 4.0% 하락했고, 소규모 다세대라 거래 표본이 얇으며, 김기범의 점유·보증금도 미상입니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 특별매각조건과 점유관계 확인이 선행돼야 하는 조건부 B등급입니다.

* 김진태 보증금의 기계적 배당 부족분은 현재 회차 기준 130,091,200원이나, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수 0원으로 반영.