서울남부지방법원 2025타경13541. 서울 강서구 화곡동 포르테하임 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아니라, 그 임차인의 미배당 보증금에 대해 특별매각조건이 어떻게 작동하는지입니다. 양진서의 전입신고는 2021.06.29, 확정일자는 2021.05.28이고 말소기준권리인 2022.07.26 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 인정되고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 270,080,000원을 가정하면 집행비용 4,581,120원을 제하고 임차인에게 265,498,880원이 배당되어 보증금 385,000,000원 중 119,501,120원이 남습니다. 하지만 매각조건상 채권자가 매수인에 대해 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에, 이 사건에서 해당 부족분을 실제 취득비용에 더해 계산하면 안 됩니다. 실질 인수는 0원, 실질취득가는 현재 최저가인 270,080,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로29길 76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제2층 제202호 |
| 면적 | 42.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층/지상6층 · 사용승인 2021.05.18 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.07.26 소유권 이전 · 거래가액 385,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 270,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 385,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특매조건이 끊는다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양진서 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 385,000,000원 | 2021.06.29 대항력 | 2021.05.28 우선변제 | 대항력 있음 배당요구 특매조건 말소 |
실제 임차인은 1명입니다. 양진서는 2021.06.28 점유를 개시하고 2021.06.29 전입했으며, 확정일자는 2021.05.28입니다. 말소기준권리인 2022.07.26 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 또한 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 가격 비교 — 59.4%지만 실거래 표본은 1건
포르테하임의 확인 실거래는 2021.08 한 건으로, 전용 44.07㎡·6층·거래가 455,000,000원입니다. 현재 물건의 비교 면적은 42.94㎡이고, 이 거래를 기준으로 현재 최저가 및 실질취득가 270,080,000원은 59.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 44.07㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 455,000,000원 |
수치만 보면 감정가 422,000,000원도 확인 실거래 455,000,000원보다 낮고, 2회 유찰된 현재 최저가는 훨씬 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.08의 1건뿐이므로, 59.4%라는 할인율 자체만으로 현재 적정 시세를 단정하기는 어렵습니다. 특히 17세대 규모의 소형 다세대인 만큼 아파트처럼 다수의 최근 거래로 가격대를 촘촘하게 확인할 수 있는 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,581,120원 |
| 1. 임차인 양진서 보증금(우선변제) | 385,000,000원 | 265,498,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 385,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 119,501,120원입니다. 그러나 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 부족분과 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 특매조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 270,080,000원 | 119,501,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 216,064,000원 | 172,760,896원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 172,851,200원 | 215,368,717원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로, 위 미배당액은 실질취득가에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2021.05.18입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 11m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,819,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 포르테하임은 17세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 같은 건물 경매 평균 유찰은 2.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 양진서의 전입일 2021.06.29는 말소기준권리 2022.07.26보다 빠릅니다. 특매조건을 빼고 보면 대항력 인수형 사건입니다.
- 119,501,120원 혼동 금지. 현재 회차의 배당상 부족분은 119,501,120원이지만, 특별매각조건 반영 시 해당 금액을 실질취득가에 더하지 않습니다.
- 실거래 표본 검증. 확인된 거래가 2021.08 한 건뿐이므로 주변 유사 다세대와 현재 거래수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 상태 확인. 현재 최저가는 감정가 422,000,000원의 64%인 270,080,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “특매조건”이 더 중요하다
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매로만 보면 현재 회차에서 119,501,120원의 인수 위험이 보입니다. 하지만 그 계산만으로 결론을 내리면 핵심을 놓칩니다. 매각조건에 채권자의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 양진서에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득가는 270,080,000원으로 볼 수 있고, 확인 실거래 455,000,000원 대비 59.4%입니다. 다만 비교 거래가 2021.08 한 건뿐이고, 17세대 소규모 다세대라는 점까지 감안하면 숫자 하나만으로 가격 적정성을 확정해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 특매조건 확인, 가격의 승부처는 현재 시세 재검증입니다.
