서울남부지방법원 2025타경13553. 구로동 ‘뫼비우스’ 제5층 제504호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 신준호가 있다는 점과, 그 위험을 매각조건이 별도로 해소했다는 점입니다. 신준호는 임대차계약 2021.11.26, 확정일자 2021.12.07, 주민등록·점유개시 2021.12.29이고, 말소기준인 서울보증보험주식회사 가압류는 2022.06.03입니다. 따라서 권리 순서만 보면 대항력이 인정되는 임차인입니다.
보증금은 475,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 247,680,000원을 기준으로 집행비용 4,267,520원을 제외하면 임차인에게 243,412,480원이 배당되고, 배당표상 부족분은 231,587,520원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 본건은 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 429-33 뫼비우스 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 가마산로20라길 28-4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 33.36㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제504호 · 사용승인일 2015.10.23 |
| 소유자 | 김준성 · 2021.12.29 매매 · 거래가액 475,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 247,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 475,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 특별조건으로 해소
말소기준권리는 2022.06.03 서울보증보험주식회사 가압류 45,061,767원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 구로구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부의 과거 근저당권 1,800,000,000원과 156,000,000원은 이미 말소돼 현재 인수대상으로 보지 않습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신준호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 475,000,000원 | 2021.12.29 / 2021.12.07 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 실질 인수 0원* |
* 일반 권리순위만 적용하면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 있으나, 본건은 배당받지 못한 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월 317,000,000원을 먼저 본다
‘뫼비우스’는 16세대, 사용승인일 2015.10.23의 다세대입니다. 확인된 실거래는 4건이고, 전체 평균은 342,500,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021.12 거래 475,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기보다 최근 거래를 우선하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 36.36㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2024.09 | 31.22㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2024.06 | 36.54㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2021.12 | 33.36㎡ | 5 | 475,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 317,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 317,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액은 247,680,000원으로 이 최근 시세의 78.1%입니다. 전체 평균 342,500,000원 대비로는 72.3%지만, 이 수치만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 최근 거래가 이전 거래보다 -9.7%인 하락 추세가 확인되기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,267,520원 |
| 1. 임차인 신준호 보증금(우선변제) | 475,000,000원 | 243,412,480원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,061,767원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 475,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 신준호 보증금 부족분은 231,587,520원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 배당표는 집행비용을 4,267,520원으로 추정한 시나리오이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 분리해서 본다
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 247,680,000원 | 231,587,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 198,144,000원 | 280,430,016원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 158,515,200원 | 319,504,013원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 선명하게 보여줍니다. 대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 매각가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 본건은 해당 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 각 시나리오의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 남서측 인근으로 단독주택, 다가구·다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 남구로역 등이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 제5층 제504호이며 기본 난방·위생·급배수시설, 승강기, 주차장을 갖췄습니다.
- 토지. 완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄화된 3필지 일단지 장방형 토지이고 북측·동측 세로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다.
- 공시지가. 3,838,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 다세대이고 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 317,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 투자 판단은 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 해당 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 확인된 실제 임차인은 신준호 1명입니다. 특별조건은 이 임차보증금에 대한 효과로 봐야 하므로 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 342,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 317,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세 -9.7%도 함께 반영해야 합니다.
- 실거래 표본의 차이. 최근 거래에는 36.36㎡, 31.22㎡, 36.54㎡가 포함돼 있고 대상 전용은 33.36㎡입니다. 면적·층·내부상태 차이를 감안해야 합니다.
- 환금성 점검. 16세대 다세대이고 이 물건은 2회 유찰됐습니다. 최저가 할인만 보지 말고 실제 재매각 시 매수층과 거래 속도를 확인해야 합니다.
- 규제 원문 확인. 토지이용계획에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 용도·대상자·지정기간의 적용 여부를 원문과 관할기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 특별매각조건이다
표면만 보면 보증금 475,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 231,587,520원이 미배당되는 고위험 인수형 사건입니다. 하지만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어 그 임차인에 대한 실질 인수액이 0원이라는 점이 결론을 바꿉니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 247,680,000원으로 보고 시세와 비교해야 합니다.
그 가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 317,000,000원의 78.1%이므로 가격상 여지는 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -9.7%이고, 16세대 다세대·2회 유찰이라는 환금성 변수가 함께 존재합니다. 결론은 “권리 위험은 특별조건으로 크게 완화됐지만, 하락 시세와 소규모 다세대의 환금성까지 감안해 가격을 보수적으로 판단할 사건”입니다.
