서울남부지방법원 2025타경13557. 금천구 독산동 덕산캐슬 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 조봉래로, 2021.04.30 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 사람은 실제 임차인 이나연 1명입니다. 임대차계약일은 2021.02.26, 확정일자는 2021.03.05, 전입·점유개시는 2021.03.29이며 보증금은 310,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.04.20 삼성카드의 가압류 5,942,061원입니다. 이나연의 전입은 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 특별한 매각조건이 없다면 최저가가 유찰로 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나고, 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1009-7 덕산캐슬 제2층 제202호 · 시흥대로101길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 제2층 |
| 사용승인일 | 2016.05.13 |
| 소유자 | 조봉래 (2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 204,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
현재 말소기준은 2022.04.20 삼성카드 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류, 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 이나연의 주택임차권은 2023.05.15이지만 실제 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 전입·점유 시점이 중요합니다. 전입·점유가 2021.03.29로 말소기준보다 앞서 있으므로 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이나연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 대항력 있음 전입 2021.03.29 | 우선변제 있음 확정 2021.03.05 · 배당요구 | 승계 아님 |
* 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 109,498,240원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 매수인의 실질 인수는 0원으로 표시했습니다.
② 가격 구조 — 유찰만 보면 안 되는 사건
감정가는 319,000,000원, 현재 최저가는 204,160,000원으로 2회 유찰·감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 대항력 임차인이 있는 사건에서는 원래 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특별매각조건이 없었다면 현재 회차에서 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액은 109,498,240원이고, 유찰이 더 진행될수록 그 금액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수액 | 특별매각조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 204,160,000원 | 109,498,240원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 163,328,000원 | 149,758,592원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 130,662,400원 | 181,966,874원 | 실질 0원* |
즉 특별매각조건이 없으면 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 310,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다. 반대로 이 사건에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 그 조건을 기준으로 한 현재 회차의 실질취득액은 204,160,000원*입니다. 다만 실거래 시세와의 직접 비교 없이 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,658,240원 |
| 1. 임차인 이나연 보증금 | 310,000,000원 | 200,501,760원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,942,061원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 109,498,240원입니다. 특별매각조건이 없다면 대항력에 따라 매수인 인수 가능성이 있는 금액이지만, 이 사건은 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 독산초등학교 남서측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 독산역은 원거리에 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2016.05.13이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·내진설계가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 재확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 인지. 이나연의 전입 2021.03.29는 말소기준 2022.04.20보다 빠릅니다. 특별매각조건이 없으면 인수형이라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 최저가만으로 가격판단 금지. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 배당계산상 임차인 미배당액은 109,498,240원입니다. 특별매각조건이 권리위험을 해소하는 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건 문구를 입찰 직전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 204,160,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인 이나연은 보증금 310,000,000원, 전입 2021.03.29로 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 일반적인 조건이라면 현재 회차에서 배당받지 못하는 109,498,240원이 매수인 부담으로 이어지고, 유찰이 더 진행될수록 인수액이 증가합니다.
하지만 이 사건은 명세서에 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 해당 조건이 유지되는 것을 전제로 하면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 204,160,000원*입니다. 결론은 단순합니다. 권리의 본체는 위험하지만 특별매각조건이 그 위험을 제거하는 사건이며, 입찰 전 가장 중요한 확인사항도 바로 그 특별매각조건입니다.
