서울남부지방법원 2025타경13570. 신정동 ‘양지’ 제8층 제803호, 전용 30.38㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가에서 두 번 떨어졌다는 데 있지 않습니다. 등기부상 이정미의 주택임차권은 2023.11.13 등기됐고, 전입일은 2021.11.08, 확정일자는 2021.08.30입니다. 말소기준권리로 산정된 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
통상 구조만 보면 위험도가 높습니다. 보증금은 315,000,000원인데 현재 최저매각가는 211,200,000원이고, 집행비용 3,756,800원을 제외한 임차인 예상배당은 207,443,200원입니다. 따라서 일반적인 인수 계산에서는 부족분 107,556,800원이 매수인에게 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13570 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.38㎡ · 12층 건물 내 8층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김영식 2분의 1 · 신운철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2020.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.11.15 주택도시보증공사의 가압류 1,220,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 서울특별시 압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이정미의 대항력 기점은 2021.11.08로 말소기준보다 앞섭니다.
2024.01.12 등기된 ‘1번임차권경정’은 별도의 임차인이 아니라 기존 1번 임차권의 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 이정미 1명으로 봅니다. 갑구에는 2022.12.09 민간임대주택등기도 확인되므로, 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리 내용은 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 룰상 107,556,800원, 실질 0원
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정미 | 건물전부 | 2021.11.08 | 2021.08.30 | 315,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
이정미는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 211,200,000원 가정에서 집행비용을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 207,443,200원, 미배당 보증금은 107,556,800원입니다. 특별매각조건이 없었다면 이 부족분이 매수인 인수 위험이 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가 211,200,000원 기준
‘양지’ 동일면적 30.38㎡의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 261,000,000원이고 최신 거래는 2026.02의 262,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 매수인의 실질취득가는 최저매각가와 같은 211,200,000원이므로 최근 12개월 평균의 80.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 30.38㎡ | 8 | 262,000,000원 |
| 2026.01 | 30.38㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.38㎡ | 2건 | 261,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 이정미 보증금 | 315,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 이정미의 미배당 보증금은 107,556,800원으로 계산됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건 유지 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 211,200,000원 | 107,556,800원 | 특별매각조건 반영 시 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 168,960,000원 | 149,205,440원 | 특별매각조건 유지 여부 확인 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 135,168,000원 | 182,524,352원 | 특별매각조건 유지 여부 확인 |
대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 사건에서는 원래 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 그 원칙의 예외를 만드는 특별매각조건이 명시돼 있다는 점이 핵심입니다. 다음 회차로 넘어갈 경우에도 동일한 포기·말소 조건이 유지되는지를 매각물건명세서 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며 전용 30.38㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 신정네거리역 남측 인근으로, 주변은 다세대·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 신정네거리역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 8층 803호이며 사용승인일은 2020.09.28입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 확인됩니다.
- 거래표본. ‘양지’는 16세대이고 동일면적 최근 거래는 2건, 260,000,000원과 262,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 이 사건의 가격 메리트는 임차권등기 말소 조건이 실제 이행된다는 전제에서 성립합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시 압류와 국 압류가 있고, 당해세 해당 시 배당순서에 영향을 줄 수 있으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 확인되므로 매각 후 처리와 관련한 원본 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 동일면적 최근 거래가 2건이므로 260,000,000원·262,000,000원의 개별 거래 조건과 대상 호실 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 회차 변경 시 재분석. 3회·4회 유찰 시 룰상 인수액은 각각 149,205,440원·182,524,352원으로 커지므로 특별매각조건 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 배당모델만 적용하면 미배당액은 107,556,800원입니다. 하지만 매각물건명세서가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하면서 결론이 달라집니다.
특별조건을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원, 실질취득가는 211,200,000원입니다. 이는 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 261,000,000원의 80.9%입니다. 따라서 현재 회차는 가격 측면에서 검토 가치가 있습니다. 다만 이 메리트가 성립하는 핵심 전제가 바로 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 확정적 이행이라는 점은 끝까지 놓치면 안 됩니다.
