서울남부지방법원 2025타경13574. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제104동 제5층 제505호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 강성철은 2022년 3월 30일 매매를 원인으로 2022년 4월 1일 소유권을 취득했고 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 9월 15일 구로세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리의 숫자가 아니라 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 진유빈입니다. 진유빈은 2022년 3월 14일 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 2월 24일입니다. 보증금은 265,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 179,840,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 차감 후 176,522,240원이 배당돼 88,477,760원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제5층 제505호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 16.51㎡ · 제5층 제505호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2021.07.15 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2023년 9월 15일 국 압류입니다. 진유빈은 주민등록·점유 2022년 3월 14일로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022년 2월 24일이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 임차권등기는 2023년 10월 12일 접수됐습니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진유빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14 / 2022.02.24 | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원* |
| CESMELI MARLENA ELA | 미상 | 2025.10.31 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 CESMELI MARLENA ELA의 전입은 2025년 10월 31일로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서와 점유관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다. 실제 임차·점유자는 2명으로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰이어도 최신 시세와 거의 같다
더숨153은 2021년 7월 15일 사용승인된 5개동·134세대 규모입니다. 거래 자료 전체 평균은 260,416,666원이지만, 이 수치에는 2021~2022년의 250,000,000원~280,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 18.1㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.81㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 2월 180,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 180,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 후 실질취득액인 179,840,000원은 최근 시세의 99.9%입니다. 차이는 160,000원에 불과합니다. 따라서 감정가 281,000,000원에서 2회 유찰됐다는 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 1. 임차인 진유빈 보증금 | 265,000,000원 | 176,522,240원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 진유빈 보증금의 부족분은 88,477,760원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 조건이 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 전에는 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 179,840,000원 | 88,477,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51% | 143,872,000원 | 123,942,208원 | 0원* |
| 4회 유찰 · 41% | 115,097,600원 | 152,313,766원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 진유빈 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 88,477,760원 → 123,942,208원 → 152,313,766원으로 증가하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 조건이 실제로 이행되는 한 실질 인수는 각 회차 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북동측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급학교, 근린공원이 혼재한 지역으로 주거 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 지하1층·지상6층 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.07.15. 방·거실겸주방·욕실 등으로 이용 중이며 개별난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·지층 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터폭 초록마을로34길, 서측과 남측 약 4~5미터폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,497,000원/㎡, 토지면적 1,828.4㎡. 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 180,000,000원 1건이고 최근 추세는 -32.8%입니다. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.1회로, 2회 유찰 자체만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 진유빈 권리 확인. 전입 2022.03.14, 확정일자 2022.02.24, 보증금 265,000,000원, 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
- 현 점유자 확인. CESMELI MARLENA ELA의 전입은 2025.10.31로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 인도 및 명도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 착시 금지. 감정가 281,000,000원 대비 64%라는 숫자보다 최신 실거래 180,000,000원을 기준으로 보세요. 현재 실질취득 179,840,000원은 최근 시세의 99.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래군보다 -32.8% 낮습니다. 전체 평균 260,416,666원을 현재 시세처럼 사용하면 가격을 과대평가하게 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수는 풀렸지만, 가격은 아직 ‘시세 수준’
이 사건은 표면만 보면 대항력 보증금 265,000,000원이 감정가보다도 큰 부담형 물건입니다. 현재 최저가 179,840,000원에서 일반 배당구조대로라면 88,477,760원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙으면서 주된 인수위험은 실질적으로 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 현재 가격이 싸지는 않습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 180,000,000원, 실질취득은 179,840,000원으로 99.9% 수준입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -32.8%인 하락 흐름이고 이미 2회 유찰됐습니다. 다세대·도시형생활주택의 환금성, 현 점유자 확인, 세금 압류 변수까지 감안하면 권리의 큰 고비는 특별조건으로 풀렸지만 현재 회차에서 뚜렷한 가격 우위는 없다는 결론입니다.
* 배당표상 진유빈 보증금 미배당액은 현재 회차 88,477,760원이나, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
