서울남부지방법원 2025타경13595. 강서구 화곡동 ‘다온숲’ 제3층 제304호, 전용면적 25.47㎡의 다세대주택입니다. 감정가 345,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 220,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 335,000,000원이 최저가보다 크다”는 데 있지 않습니다. 허영희의 전입일 2022.04.06과 확정일자 2022.03.07, 임차권등기 2024.05.17이 경매개시결정 2025.12.03보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 특별매각조건이 미배당 보증금에 대한 매수인 책임을 실질적으로 제거합니다.
배당표 자체만 보면 현재 회차에서 허영희에게 216,908,800원이 배당되고 118,091,200원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 남아 실질취득액 계산의 핵심이 됩니다. 하지만 이 사건은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 따라서 본 리포트의 가격 비교와 실질취득 계산은 인수 0원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제3층 제304호 · 까치산로2길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.47㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 문선희 |
| 사용승인일 | 2021.12.02 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 220,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 기타 등기 | 2021.12.24 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 결론을 바꾼다
실제 임차인은 허영희 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 허영희는 건물 전부를 주거로 사용한 임차권등기권자로, 보증금 335,000,000원, 전입일 2022.04.06, 확정일자 2022.03.07, 배당요구일 2024.05.17입니다. 경매개시결정 2025.12.03보다 앞선 권리여서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구로 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허영희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 335,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 220,800,000원’으로 본다
다온숲의 최근 실거래 자료는 2026.07 거래 1건으로, 전용 29.99㎡·6층·거래가 300,000,000원입니다. 본건 전용면적은 25.47㎡이고 면적 일치 여부는 불일치로 표시되어 있어 직접적인 동일면적 비교로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 300,000,000원이고, 현재 최저매각가 220,800,000원은 최근 12개월 평균의 73.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.99㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 1건 | — | 300,000,000원 |
이 사건에서는 대항력 보증금 자체가 335,000,000원으로 최저가보다 크지만, 특별매각조건을 적용하면 매수인이 추가로 떠안을 금액은 실질 0원이므로 실질취득액은 현재 회차 220,800,000원입니다. 따라서 시세 비교 역시 335,000,000원이 아니라 220,800,000원을 기준으로 봅니다. 다만 거래 표본이 1건이고 면적이 일치하지 않는 만큼 73.6%라는 수치만으로 확정적인 적정가를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 허영희 보증금(우선변제) | 335,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 허영희 보증금의 부족분은 118,091,200원입니다. 다만 특별매각조건이 적용되는 이 사건의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 220,800,000원 | 118,091,200원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 176,640,000원 | 161,632,960원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 141,312,000원 | 196,466,368원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 실제로 제공된 시나리오에서도 배당계산상 인수액은 118,091,200원에서 161,632,960원, 196,466,368원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 그 인수부담이 실질 0원이므로, 회차가 낮아질수록 매수가격 자체가 실질취득액의 중심이 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지입니다. 다온숲은 20세대이고 사용승인일은 2021.12.02입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철5호선 화곡역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있습니다. 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기·CCTV·필로티주차장 시설이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,856,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 2026.07의 300,000,000원 1건이며 본건 면적과 일치하지 않습니다. 다온숲 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회로 제공되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 실질 인수 0원의 근거입니다.
- 허영희 임차권 확인. 보증금 335,000,000원, 전입 2022.04.06, 확정일자 2022.03.07, 임차권등기 2024.05.17, 배당요구 2024.05.17의 연결관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.24 민간임대주택등기가 등기부에 존재하므로 매각에 따른 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근12개월 평균 300,000,000원은 1건의 거래이고 전용 29.99㎡로 본건 25.47㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 73.6% 수치는 참고지표로 봐야 합니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당계산상 부족분 118,091,200원을 그대로 매수인 인수액으로 더하면 이 사건의 특별매각조건을 놓치게 됩니다. 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 끝내면 결론을 놓친다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 335,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 220,800,000원보다 큰 전형적인 인수위험형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 부족분이 118,091,200원으로 나타납니다. 하지만 특별매각조건이 그 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어 결론은 달라집니다. 제공된 조건대로라면 실질 인수 0원, 실질취득 220,800,000원입니다.
가격만 보면 실질취득액은 최근12개월 평균·최신 거래 300,000,000원의 73.6% 수준입니다. 다만 비교 실거래가 1건이고 본건과 면적이 일치하지 않아 가격 메리트를 과도하게 확정할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건, 가격의 승부처는 부족한 실거래 표본을 어떻게 보완하느냐입니다. 이 두 가지를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
