93,440,000원
서울남부지방법원 2025타경13599. 영등포동1가 메트로가든 12층 1205호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이광주이며 2019.12.24. 매매로 125,000,000원에 취득했습니다. 등기부의 과거 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현존 권리 중 매각기준은 2025.12.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.12.12. 박지수의 주택임차권이 있어 원칙적으로는 인수형 구조지만, 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
문제는 박지수 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 최윤정이 2025.05.15. 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 ‘대항력 있음’으로 단정해서도, 반대로 ‘인수 없음’으로 지워서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상, 보증금 미상으로 남겨 두고 입찰 전 보완 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 75-4 메트로가든 제12층 제1205호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 12.4㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제12층 제1205호 · 아파트로 이용 중인 것으로 추정 |
| 소유자 | 이광주 (2019.12.24. 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 93,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 실거래 매칭 | 스테이72여의도 · 63세대 · 2013.07.25. · 전용 12.4㎡ |
① 권리 흐름 — 주된 135,000,000원은 조건부 해소, 별도 점유자는 미상
과거 신한은행 근저당 2건은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 말소기준권리는 2025.12.03. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 박지수는 2021.10.29. 주민등록·점유를 시작했고, 2024.12.12. 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원자료 배당표만 보면 전액 인수형이지만, 특별매각조건이 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 정하고 있어 박지수 관련 실질 인수는 0원*으로 반영해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤정 | 미상 · 2025.05.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 인수 가능성 |
| 박지수 | 건물의전부 · 2021.10.29. | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 없음 | 특별매각조건 적용 시 0원* |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 -7.7% 하락 추세
실거래 매칭 단지 스테이72여의도의 전용 12.4㎡대 거래입니다. 전체 12건 평균은 134,916,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 127,000,000원, 최신 거래 106,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -7.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 12.4㎡ | 11 | 106,000,000원 |
| 2025.12 | 12.21㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.04 | 12.97㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2024.10 | 12.4㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 12.4㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2023.01 | 12.4㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2022.04 | 12.97㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 12.97㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 12.4㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 12.05㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.05㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 12.97㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 127,000,000원 |
현재 최저가 93,440,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다. 박지수 관련 특별매각조건만 놓고 보면 실질취득도 93,440,000원*이므로 가격 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 거래 흐름이 -7.7%로 내려온 점은 반드시 반영해야 하고, 무엇보다 최윤정의 미상 보증금이 인수로 확정되면 실제 취득비용은 93,440,000원보다 높아집니다. 따라서 ‘73.6%니까 무조건 싸다’는 결론은 금지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,081,920원 |
| 인수 · 박지수 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 91,358,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구 135,000,000원 중 예상배당은 91,358,080원이고 미배당은 43,641,920원입니다. 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 박지수 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 최윤정의 보증금은 미상으로 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길역(지하철5호선) 서측 인근으로, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철1·5호선 신길역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중인 것으로 추정되며, 토지는 아파트(도시형생활주택)외2 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 아파트를 대상으로 한 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31.입니다.
- 규모·거래. 실거래 매칭 단지는 63세대, 2013.07.25. 준공이며 전용 12.4㎡가 매칭됐습니다. 실거래 12건은 106,000,000원~150,000,000원에 분포합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박지수 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 최윤정 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 이 부분이 확정되지 않으면 매수인 총 인수액도 확정되지 않습니다.
- ‘대항력 있음’으로 단정 금지. 최윤정은 보증금·확정일자 미상 점유자이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 127,000,000원, 최신 거래는 106,000,000원이며 최근 추세는 -7.7%입니다. 전체 평균 134,916,666원만 기준으로 상한가를 잡지 마세요.
- 3·4회 유찰 시나리오도 총비용 기준. 3회 유찰 시 74,752,000원, 4회 유찰 시 59,801,600원이지만 최윤정 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘미상 임차인’ 확인이 먼저
이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰되어 93,440,000원까지 떨어졌다”가 아닙니다. 원칙상 가장 큰 위험이던 박지수의 보증금 135,000,000원은 특별매각조건으로 실질 인수 0원*이 되지만, 그 밖의 점유자 최윤정이 남아 있습니다. 최윤정은 2025.05.15. 전입했으나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다.
가격만 보면 최저가가 최근 12개월 평균의 73.6%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 시장도 -7.7% 하락하고 있고, 최신 거래는 106,000,000원입니다. 여기에 최윤정 보증금이 인수되는 구조라면 실질취득은 93,440,000원에서 더 올라갑니다. 따라서 결론은 “박지수 위험은 특별조건으로 해소, 최윤정 확인 전에는 가격 메리트 확정 불가”입니다. 권리확인이 끝나기 전까지는 낮은 최저가 자체에 점수를 후하게 줄 사건이 아닙니다.
