서울남부지방법원 2025타경13611. 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 12층 1201호로, 감정평가서상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 소유자는 장진환이고, 주택도시보증공사가 청구액 315,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 215,040,000원으로 감정가의 64% 수준까지 내려온 2회 유찰 물건입니다.
가격만 보면 감정가에서 상당 폭 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 2021년부터 이어진 임대차와 2023년 임차권등기가 존재하며, 특히 보증금 315,000,000원의 이창윤 임차권은 말소기준보다 먼저 성립했습니다. 다만 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 이창윤의 주된 인수 위험은 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13611 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지하1층 지상13층 건물 중 제12층 |
| 소유자 | 장진환 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 215,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2021.08.19 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소
등기 흐름에서 주의할 것은 하나은행 근저당이 아닙니다. 2021.09.08 설정된 채권최고액 3,600,000,000원·2,400,000,000원의 공동담보 근저당은 2021.11.02 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2021.11.03부터 대항요건을 갖춘 이창윤의 임차권과 2025.05.12 전입한 채수영입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창윤 | 건물전부 · 2021.11.03 | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 실질 0원 확약 전 미배당 103,770,560원 |
| 채수영 | 미상 · 2025.05.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 별도 확인 필요 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확인이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 336,000,000원에서 최저가 215,040,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 매수인의 확정 부담은 이창윤 관련 0원으로 정리되더라도, 채수영의 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득 총액의 상단이 아직 열려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,560원 |
| 1. 임차인 이창윤 보증금 | 315,000,000원 | 211,229,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이창윤 보증금의 미배당액은 103,770,560원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 때문에 이창윤에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 계산은 채수영의 미상 보증금 위험과는 별개입니다.
④ 회차가 더 내려가도 ‘3.15억 인수형’으로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 215,040,000원 | 103,770,560원 | 이창윤 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 172,032,000원 | 146,176,448원 | 이창윤 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 137,625,600원 | 180,101,158원 | 이창윤 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 하지만 이 사건의 이창윤 부분은 미배당 반환청구권 포기라는 특별매각조건이 있으므로 그 일반 규칙을 그대로 적용해 315,000,000원을 실질취득액으로 잡으면 안 됩니다. 반대로 채수영은 보증금 자체가 미상이므로 이 확약으로 함께 정리됐다고 단정해서도 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신방화사거리 남측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하1층·지상13층 건물의 12층 1201호이며 사용승인일은 2021.08.19입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지는 평탄한 사다리형, 동측으로 약 38M 도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정이 있습니다.
- 단지 규모. 마곡JM팰리스는 20세대이며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이창윤의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 채수영 보증금 확인. 전입일은 2025.05.12이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 이창윤 임차권등기가 매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기 기록이 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부 원본과 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 3.15억은 해소, 미상 임차인이 최종 관문
이 사건에서 가장 큰 숫자는 이창윤의 보증금 315,000,000원입니다. 현재 최저가 215,040,000원만 놓고 보면 룰상 미배당액이 103,770,560원 발생하지만, 특별매각조건 때문에 그 잔액은 매수인의 실질 인수로 이어지지 않습니다. 즉 ‘선순위 보증금 3.15억을 사실상 전부 떠안는 경매’로 해석하는 것은 맞지 않습니다.
다만 사건이 완전히 깨끗해진 것도 아닙니다. 채수영은 말소기준보다 앞선 2025.05.12 전입 사실이 있지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 이창윤에 대한 확약 범위 밖입니다. 여기에 최근 실거래 금액도 없어 최저가 215,040,000원의 가격 메리트를 검증할 자료가 부족합니다. 따라서 결론은 “주된 임차권 위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없다”입니다. 권리 확인을 끝낸 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
