서울남부지방법원 2025타경13616. 서울 강서구 화곡동 루미힐스 4층 403호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 316,000,000원의 64%인 202,240,000원입니다. 등기부에는 2021년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권이 있었지만 2022.02.17 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 중심은 보증금 320,000,000원의 임차권자 민예지와 별도 점유자 나연우입니다.
민예지는 2022.02.14 주민등록과 확정일자를 갖추고, 2022.02.17 점유를 개시한 뒤 2023.10.23 주택임차권등기를 마쳤습니다. 일반적인 배당 계산이라면 현재 최저가에서 집행비용 3,631,360원을 먼저 빼고 198,608,640원을 배당받아 121,391,360원이 남습니다. 원래라면 이 미배당액은 매수인 인수로 이어질 수 있지만, 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어 민예지 부분은 실질적으로 0원 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18바길 34-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상5층 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.11.25 / 16세대 |
| 소유자 | 김완중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 주된 3.2억 임차권은 특별조건으로 해소
등기부상 2021.11.30 설정된 경인북부수산업협동조합 채권최고액 2,088,000,000원 근저당권은 2022.02.17 이미 말소됐습니다. 김완중은 2022.02.28 소유권을 이전받았고 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 민예지는 이후 2023.10.23 보증금 320,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 권리 산정상 말소기준 시점은 2025.12.01 강제경매개시결정입니다.
임차인 분석 — 2명, 위험의 성격이 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 민예지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.14 점유개시 2022.02.17 | 320,000,000원 | 2022.02.14 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 특별매각조건상 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 나연우 점유부분 미상 | 전입 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 2026.02.09 배당요구 · 보증금 확인 필요 |
② 가격·유찰 구조 — 64%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 316,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰 후 202,240,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 이 사건에서 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 제시할 수 없으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 나연우의 보증금이 미상이라 민예지 특별조건만으로 최종 실질취득비용 전체를 확정할 수도 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 민예지 룰상 미배당·인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 202,240,000원 | 121,391,360원 | 민예지 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 161,792,000원 | 161,273,088원 | 민예지 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 129,433,600원 | 193,178,470원 | 민예지 실질 0원 |
표에서 보듯 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 민예지의 룰상 인수액은 121,391,360원 → 161,273,088원 → 193,178,470원으로 늘어납니다. 즉 단순히 “64%·51.2%·40.96%까지 떨어졌다”는 사실만으로 실질취득가격이 크게 싸지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 그 구조를 민예지에 한해 특별매각조건이 끊어주는 것이고, 나연우 부분은 여전히 별도 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 민예지 보증금 | 320,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 민예지의 부족분은 121,391,360원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 민예지에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 조건은 나연우에게는 적용되지 않으므로 나연우 관련 인수위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 제4층 제403호입니다. 사용승인은 2021.11.25입니다.
- 주위환경. 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치하고 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 2필지 일단의 세장형 완경사 다세대주택 건부지입니다. 토지면적은 147.1㎡, 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 환금성 참고. 루미힐스는 총 16세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 민예지의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 최종 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 나연우 임대차 확인. 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 계약관계와 실제 점유 여부가 확인되기 전까지는 대항력 및 승계금액을 확정하지 마세요.
- 민예지와 나연우를 섞지 말 것. 민예지에 대한 특별조건은 나연우에게 자동으로 적용되지 않습니다. 각각 독립된 권리위험으로 봐야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 202,240,000원이지만 비교 가능한 실거래 가격 근거 없이 “시세보다 싸다”고 평가하지 마세요.
- 유찰률만 보지 말 것. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔어도, 인수위험이 추가로 확인되면 실질취득비용은 최저가와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.2억 임차권은 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 민예지의 보증금 320,000,000원입니다. 현재 최저가 202,240,000원에서는 일반 배당 룰상 121,391,360원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 민예지 부분의 실질 인수는 0원입니다. 이 점 하나만 보면 큰 위험이 해소됐습니다.
그러나 나연우라는 별도 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 2025.03.07이므로 권리 산정 시점보다 앞서지만 자료만으로 확정적인 대항력·승계액을 판단할 수 없습니다. 여기에 16세대 다세대주택, 2회 유찰, 비교 가능한 실거래 가격 근거 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “민예지 위험은 해소, 나연우 확인 전까지 입찰가격 판단은 보수적”입니다. 최저가 202,240,000원이라는 숫자 자체보다 확약 밖 임차인의 실체 확인이 먼저입니다.
