150,400,000원
서울남부지방법원 2025타경13621. 금천구 독산동 금강파크빌 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 백다은이며 2021.10.19. 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.10.25. 등기된 송정희의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.09., 확정일자는 2021.09.10., 전입·점유개시는 2021.10.13.이고 보증금은 260,000,000원입니다.
말소기준은 2024.05.31. 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 송정희의 전입·점유와 임차권은 이보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권 구조입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 150,400,000원에서 집행비용을 제외한 147,494,400원만 임차보증금에 배당되고, 112,505,600원이 남아 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 988-5 금강파크빌 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 금천구 시흥대로142길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지상5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 외벽 석재붙임 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 백다은 (2021.10.19. 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 150,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 남아 있는 실질적인 핵심은 송정희의 주택임차권입니다. 2014년 설정됐던 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 910,000,000원과 신한은행 근저당권 84,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2024.05.31. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 강제경매개시결정·금천구 압류·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정희 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.10.13 | 2021.09.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
송정희는 2021.10.13. 전입·점유를 시작했고, 확정일자 2021.09.10.을 갖췄으며 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 말소기준일 2024.05.31.보다 전입이 빠르므로 대항력도 있습니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 권리비용과 특별매각조건을 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가 235,000,000원의 64%인 150,400,000원입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “감정가 대비 64%”라는 할인율만으로 평가하기 어렵습니다. 특별매각조건이 없었다면 대항력 있는 260,000,000원 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 크게 줄지 않는 구조였기 때문입니다.
현재 사건에서는 그 위험을 특별매각조건이 제거합니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 실질 인수 0원*이 실제로 확보되는지이며, 그 다음에 감정가 235,000,000원과 최저가 150,400,000원의 차이를 평가해야 합니다. 확인된 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,905,600원 |
| 1. 임차인 송정희 보증금 | 260,000,000원 | 147,494,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 송정희 보증금 부족분은 112,505,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인 상대 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘룰상 인수’가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 매각가 + 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 64%) | 150,400,000원 | 112,505,600원 | 262,905,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 120,320,000원 | 142,164,480원 | 262,484,480원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 96,256,000원 | 165,876,608원 | 262,132,608원 |
이 표가 선순위 대항력 임차인의 전형적인 특성을 보여줍니다. 특별조건을 빼고 보면 낙찰가가 150,400,000원에서 120,320,000원, 다시 96,256,000원으로 내려갈수록 매수인이 부담할 미배당 보증금은 112,505,600원 → 142,164,480원 → 165,876,608원으로 커집니다. 즉 낙찰가만 낮아진다고 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울문성초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·시장 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난합니다.
- 도로. 북측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 토지. 장방형 평지로 공동주택 건물 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급수·배수·난방·위생설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 및 기재된 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 매수인 상대 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 송정희 명의 주택임차권등기가 매각 후 어떠한 절차로 말소되는지 원본 서류와 집행기록에서 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액 혼동 금지. 현재 배당표의 112,505,600원은 특별매각조건을 반영하기 전 권리계산상 부족분입니다. 이 숫자와 실질 인수 0원*을 구분해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 개별 호수의 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 과정은 입찰 전 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 세금·공용부담 확인. 금천구 압류와 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으므로 배당·말소와 별도로 체납 관련 사항 및 매수인 부담 가능 항목을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 보증금 2.6억”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 쉽지 않은 물건입니다. 감정가 235,000,000원짜리 다세대에 260,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 있고, 현재 최저가 기준 배당 부족분도 112,505,600원입니다. 보통이라면 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질 부담이 약 2.62억 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인 상대 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 정상적으로 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “보증금 2.6억을 떠안느냐”가 아니라 그 포기·말소 조건이 확실하게 이행되는 사건인지 확인하고, 그 전제에서 150,400,000원이라는 현재 가격을 평가하는 것입니다.
