서울남부지방법원 2025타경13658. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 9층 906호, 감정평가상 방2·거실 및 주방·욕실겸화장실 등으로 이용 중인 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 310,000,000원과 특별매각조건의 결합입니다. 문지영은 2021.12.10. 전입·점유했고 확정일자는 2021.11.23.이며, 말소기준권리인 2025.12.03. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용 3,416,320원을 제외한 183,463,680원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 126,536,320원이 남습니다. 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 이 잔액이 매수인 부담으로 이어져 실질취득액이 사실상 보증금 310,000,000원 수준으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에서 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 두고 있어, 해당 임차인에 관한 인수는 실질적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제9층 제906호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·거실 및 주방·욕실겸화장실 등 · 지하1층/지상13층 중 9층 |
| 소유자 | 정철현 (2021.07.20. 매매, 거래가액 310,000,000원 · 2021.12.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 186,880,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.12.03. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부의 과거 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2021.12.01. 이미 말소됐고, 2021.06.16. 수협은행 신탁등기도 2021.06.21. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문지영의 전입·점유는 2021.12.10.으로 그보다 앞서므로 선순위 대항력 임차인에 해당하고, 2021.11.23. 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 해소
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지영 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.12.10 | 2021.11.23 | 310,000,000원 | 2023.11.22 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 문지영은 보증기관 명의의 중복신고자로 표시된 사람이 아니라, 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 임차인입니다. 따라서 보증금 310,000,000원은 한 번만 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,416,320원 |
| 1. 임차인 문지영 보증금 | 310,000,000원 | 183,463,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 임차보증금 미배당액은 126,536,320원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 방2·거실 및 주방·욕실겸화장실 등으로 이용 중인 오피스텔입니다. 아파트로 전제해 가격이나 수요를 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 지하철 1호선 독산역에서 북측 직선거리 약 500m, 가산중학교에서 북서측 직선거리 약 500m 지점입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 독산역 약 500m, 대중교통 이용이 가능한 두산로까지 약 70m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층/지상13층 건물의 9층이며 사용승인일은 2021.06.04.입니다.
- 설비. 급배수·급탕, 개별난방·도시가스보일러, 승강기, 화재탐지·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 20m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 물건의 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건의 존속 여부와 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당표상 126,536,320원의 미배당이 보이지만, 이 사건에서는 특별조건을 반영해 문지영 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 유찰가를 시세로 착각하지 않기. 최저가 186,880,000원은 감정가의 64%일 뿐입니다. 오피스텔 실거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행 확인. 매각 후 특별조건대로 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.12.20. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 정리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았고, 체납 관리비 등 별도 비용도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로는 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 126,536,320원이 미배당되는 전형적인 인수형 물건입니다. 이런 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총 실질취득액이 사실상 보증금 310,000,000원 수준에 머물기 때문에 유찰 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 하지만 이 사건에는 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있어 해당 임차인에 관한 매수인 부담은 실질 0원으로 바뀝니다.
결국 현재 회차의 실질취득은 186,880,000원 수준으로 볼 수 있습니다. 다만 이미 2회 유찰됐고 물건은 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 감정가 292,000,000원의 64%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 크게 완화됐지만, 가격 판단은 별도의 실거래 검증이 필요한 물건입니다.
