서울남부지방법원 2025타경13663. 강서구 화곡동 리치아파트 제106동 제11층 제1101호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 구분건물입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 206,720,000원 자체가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 360,000,000원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 현재 회차 미배당액 156,974,080원을 매수인이 부담할 수 있지만, 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
따라서 조아라 임차인에 대해서는 배당계산상 부족분과 매수인의 실제 부담을 구분해야 합니다. 배당표상 보증금 360,000,000원 중 203,025,920원만 배당돼 156,974,080원이 미배당되지만, 특별매각조건이 그대로 이행되면 해당 잔액을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 조아라 임차인에 관한 것이며, 다른 권리까지 포괄적으로 없애는 조건으로 확대해서 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.05.24 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 206,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2023.05.17 압류 · 국 · 처분청 구로세무서장 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 말소기준이 늦다
조아라는 2022.04.02 임대차계약, 2022.04.04 확정일자, 2022.05.24 주민등록 및 점유개시가 확인되고, 2023.09.21 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준권리인 2023.05.17 압류보다 전입·점유가 먼저이므로 대항력이 있는 임차인입니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2022.05.24 | 2022.04.04 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 가격 판단 — 2회 유찰만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 323,000,000원, 현재 최저매각가는 206,720,000원으로 감정가의 64% 회차입니다. 그러나 현재 시세를 판단할 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
등기에는 강성철의 2022.05.24 취득 거래가액 360,000,000원이 기재돼 있지만, 이는 현재 시장의 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 대신할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰이라는 숫자만으로 가격 가점을 주기보다, 현재 오피스텔 거래사례를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,080원 |
| 1. 임차인 조아라 보증금 | 360,000,000원 | 203,025,920원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산만 보면 조아라 보증금 부족분은 156,974,080원입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 조아라 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 206,720,000원 | 156,974,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 165,376,000원 | 197,739,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 132,300,800원 | 230,351,411원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건도 계산표만 보면 그 형태지만, 특별매각조건이 조아라 임차인의 잔액 청구를 차단하므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 유찰이 진행될수록 실제 매수대금 자체는 낮아지지만, 현재 시세 자료가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 별도 시세 확인 없이는 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 남측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 까치산역(지하철 2·5호선)이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 대상물건 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,228,000원/㎡이며 토지는 평지의 세로장방 형태, 소로한면 조건입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 조아라 임차인은 대항력·우선변제권이 있는 임차인이므로, 특별조건에 따른 임차권등기 말소 절차가 확실히 이행되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·서울특별시 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.24 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현재 시세 대조. 2회 유찰로 최저가는 206,720,000원이지만 최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없어 ‘저렴하다’고 단정할 수 없습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 중이므로 실제 이용상태와 관련 규정을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 계산”과 “실제 부담”을 구분해야 한다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 360,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 낙찰가 206,720,000원에서는 156,974,080원의 미배당 보증금이 생기는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 조아라 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가는 206,720,000원이 됐지만 현재 시세를 판단할 최근 거래 자료가 없으므로 이 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 국세·지방세 압류와 특별매각조건 이행 확인까지 필요한 만큼, 권리는 조건부 해소, 가격은 검증 필요. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 특별매각조건의 정확한 이행 여부와 현재 오피스텔 시세 확인입니다.
