서울남부지방법원 2025타경13695. 서울 강서구 화곡동 동우하이빌 3층 301호, 전용 25.87㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 임차인 전환희의 전입·점유는 2021.07.09, 확정일자는 2021.05.13이고 보증금은 283,000,000원입니다. 말소기준인 2023.08.29 국세 압류보다 앞서므로, 일반적인 권리 계산이라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 그 조건이 매각허가와 말소 단계에서 그대로 이행되는 전제 아래, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 별도로 신고된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.87㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정소진 (2021.05.26. 매매, 거래가액 283,000,000원 · 2021.07.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 규모 / 사용승인 | 동우하이빌 16세대 · 2021.04.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 특별조건으로 실질 인수 해소
말소기준은 2023.08.29 부천세무서장의 국세 압류입니다. 그보다 앞선 전환희의 전입·점유와 확정일자, 2023.08.04 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 이후의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 전환희 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 283,000,000원 | 전입·점유 2021.07.09. 확정일자 2021.05.13. 배당요구 2023.08.04. | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
등기부에는 2021.07.16 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 매각 후 행정·등기 처리 여부를 원문과 집행법원을 통해 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.88억은 최근 거래보다 높다
동우하이빌은 16세대 규모이며, 대상 면적 25.87㎡와 비교 가능한 확인 거래는 2024.01 전용 25.11㎡ 3층의 279,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균도 이 한 건을 기준으로 각각 279,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 25.11㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 279,000,000원 |
최저가이자 특별조건 적용 후 실질취득액인 288,000,000원은 확인된 거래보다 9,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 103.2%입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부와 무관하게 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 전환희 보증금 | 283,000,000원 | 283,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 168,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 288,000,000원에서는 집행비용 4,832,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 283,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자에게 168,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 미배당액은 282,832,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 가능액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 288,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 230,400,000원 | 56,625,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 184,320,000원 | 102,060,480원 | 0원* |
* 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 임차권에 실제로 이행되는 것을 전제로 한 실질 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡3동 주민센터 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 3층이며, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 건부지로 이용 중이며, 북측과 동측 도로에 접한 세로각지입니다. 공시지가는 3,984,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 2021.04.13. 사용승인된 16세대 다세대주택으로 건물은 비교적 신축이지만, 확인 거래가 1건뿐이어서 가격 검증과 환금성 판단의 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 절차가 전환희의 임차권 전체에 적용되는지 매각물건명세서 원문과 집행법원에서 재확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유·퇴거 여부는 별도 문제입니다. 현장 방문과 점유관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.16. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등록·말소·임대의무 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 288,000,000원은 확인된 실거래 279,000,000원의 103.2%입니다. 현재 회차를 저가 매수 구간으로 평가하기 어렵습니다.
- 소규모 건물 실사. 16세대 다세대주택은 관리비 체납, 공용부분 상태, 주차·누수·승강기 관리 상태가 거래가격과 환금성에 크게 작용할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 조건부 해소, 가격은 여전히 보류”
이 물건은 보증금 283,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재해 표면적인 권리구조는 무겁습니다. 그러나 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액이 0원*입니다.
다만 권리 위험이 줄어든 것과 가격이 저렴한 것은 별개입니다. 현재 실질취득액 288,000,000원은 확인된 최근 실거래 279,000,000원보다 9,000,000원 높고, 비교 가능한 거래도 1건뿐입니다. 16세대 소규모 다세대라는 환금성 한계와 특별조건의 이행 확인 부담까지 고려하면, 권리는 조건부 통과, 신건 가격은 보류가 이 사건의 결론입니다.
