서울남부지방법원 2025타경13704. 강서구 등촌동 ‘도원더52’ A동 502호, 전용 29.05㎡ 오피스텔입니다. 감정가 390,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 249,600,000원입니다. 등기부상 과거 신한은행 근저당 2건은 2022.12.15 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.11.09 박주현의 주택임차권등기입니다.
박주현은 임대차계약일 2022.12.01, 확정일자 2022.12.02, 전입·점유개시일 2022.12.15, 보증금 354,000,000원으로 등기돼 있어 말소기준보다 빠른 임차권입니다. 현재 회차 배당표대로면 집행비용 4,294,400원을 제외하고 245,305,600원을 배당받아 108,694,400원이 남습니다. 통상 구조라면 이 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.05㎡ · 14층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김완중 (2022.09.03 매매 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 249,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2022.04.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 특별매각조건이 핵심
2022.05.24 설정됐던 신한은행 근저당 2건은 2022.12.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준은 2025.12.04 강제경매개시결정입니다. 박주현의 임차권등기는 2023.11.09로 말소기준보다 앞서므로 원칙적 구조만 보면 매수인 인수 위험이 존재합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시합니다.
* 배당표상 계산되는 미배당액과 별개로, 채권자의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 판단입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.15 | 2022.12.02 | 354,000,000원 | 선순위 | 있음 | 승계 아님 |
| 김정찬 | 미상 | 2025.03.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 이 가운데 정량적으로 가장 큰 박주현 보증금은 특별매각조건으로 매수인 부담이 해소되지만, 김정찬의 권리관계는 금액 자체가 확인되지 않아 최종 입찰가에 별도 안전마진이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점이 오래됐다
도원더52 전용 29.05㎡에서 확인되는 거래는 5건입니다. 평균은 375,000,000원, 최신 거래는 2022.11의 379,000,000원, 최저 거래는 359,000,000원, 최고 거래는 389,000,000원입니다. 현재 최저가 249,600,000원은 이 비교평균의 66.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 평균 | 29.05㎡ | 5건 | 375,000,000원 |
표면 가격만 보면 249,600,000원은 확인 거래 범위 359,000,000원~389,000,000원보다 낮습니다. 다만 확인된 거래가 모두 2022.08~2022.11에 집중돼 있어 2026.09 매각가격과 그대로 동일시하기에는 시차가 큽니다. 따라서 66.6%라는 숫자만으로 강한 가격 가점을 주기 어렵고, 현재 시장에서의 실제 환금가격을 별도 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 박주현 보증금 | 354,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 박주현에게 245,305,600원이 배당되고 108,694,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 박주현 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 김정찬의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 정량 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박주현 미배당액은 커져도 확약 반영 시 0원*
| 회차 | 매각가 | 박주현 계산상 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 249,600,000원 | 108,694,400원 | 특별매각조건 반영 시 0원* |
| 3회 유찰 시 | 199,680,000원 | 157,915,520원 | 특별매각조건 반영 시 0원* |
| 4회 유찰 시 | 159,744,000원 | 197,292,416원 | 특별매각조건 반영 시 0원* |
통상의 대항력 임차보증금 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건의 박주현 임차권은 특별매각조건 때문에 그 계산상 미배당액을 매수인이 실질 부담하지 않는 조건입니다. 다만 이 논리는 박주현에게만 적용되며, 김정찬의 미확인 권리까지 0원으로 만들지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층입니다. 사용승인일은 2022.04.25입니다.
- 주위환경. 대일고등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동측으로 등촌로, 남측으로 폭 약 5.5m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·소화전·화재감지기·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 6,209,000원/㎡, 토지면적은 523.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다.
- 환금성. 도원더52는 20세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 5건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박주현의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 김정찬 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 배당요구 내용, 현황조사와 매각물건명세서를 통해 금액과 권리순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 구분. 박주현 관련 조건을 김정찬에게 확대 적용하면 안 됩니다. 확약 밖 임차위험은 별개입니다.
- 거래시점 주의. 비교 가능한 거래 5건은 2022.08~2022.11 거래입니다. 2026.09 입찰가 판단 전 현재 오피스텔 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현 거주인의 부재·폐문·시건장치로 내부 이용상황과 임대관계가 직접 확인되지 않았으므로 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기와 배당요구 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수액은 지워졌지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 강한 할인입니다. 감정가 390,000,000원에서 2회 유찰돼 249,600,000원까지 내려왔고, 확인된 동일면적 거래 평균 375,000,000원과 비교하면 66.6% 수준입니다. 더 중요한 것은 보증금 354,000,000원의 박주현 임차권입니다. 현재 회차 배당표상 108,694,400원이 남지만, 특별매각조건 때문에 박주현 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 점유자 김정찬은 전입이 말소기준보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 특별매각조건은 박주현의 잔액과 임차권등기를 대상으로 한 것이므로 이 미상 임차 위험은 별도입니다. 또한 비교 거래가 2022년에 머물러 있고 20세대 오피스텔에 이미 2회 유찰이라는 환금성 신호도 있습니다. 결론은 가격은 낮아졌고 주된 임차권 부담은 해소됐지만, 미상 임차인의 금액 확인 전에는 안전형으로 볼 수 없는 물건입니다.
