12,856,000원
부산지방법원 2024타경3038. 부산 중구 중앙동4가 일동미라주더마린 19층 1913호입니다. 감정평가상 전유면적은 29.64㎡이고 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 223,000,000원에서 8회 유찰된 최저가 12,856,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 이혜빈은 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.12, 전입 및 점유개시가 2022.01.28입니다. 반면 말소기준권리인 공민성의 근저당권은 2024.01.23 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력 발생시점이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 충장대로13번길 22(중앙동4가), 19층1913호 (중앙동4가, 일동미라주더마린) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용중 |
| 전유면적 / 층 | 29.64㎡ · 20층 건물 내 19층 1913호 |
| 소유자 | 이동영 · 2022.01.28 소유권이전 등기 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 12,856,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 공민성 / 22,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2024.01.23 공민성 근저당권 22,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정, 2024.03.04 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이혜빈의 전입·점유는 2022.01.28로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 등기 자체의 소멸과 별개로, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 대항력 인수 부담은 남습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜빈 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.28 | 2022.01.12 | 163,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
② 가격 구조 — 1,285만원짜리 물건이 아니다
현재 회차의 최저매각가는 12,856,000원으로 감정가의 5.77%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조입니다. 현재 회차 배당 가정에서는 매각대금에서 집행비용 631,408원이 먼저 나가고, 임차인에게 12,224,592원이 배당됩니다. 따라서 보증금 163,000,000원 중 150,775,408원이 남아 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 12,856,000원 | 150,775,408원 | 163,631,408원 |
| 9회 유찰 시 | 8,999,200원 | 154,562,786원 | 163,561,986원 |
| 10회 유찰 시 | 6,299,440원 | 157,213,950원 | 163,513,390원 |
즉 9회·10회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 경제적 부담은 크게 줄지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사건에서 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 권리구조를 정반대로 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 631,408원 |
| 1. 임차인 이혜빈 보증금 | 163,000,000원 | 12,224,592원 |
| 2. 근저당권 · 공민성 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 34,372,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 임차보증금 미배당액은 150,775,408원으로 매수인 인수 대상입니다. 공민성·하나캐피탈의 채권 합계 56,372,720원은 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 20층 건물 내 19층 1913호, 전유면적 29.64㎡이며 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 주위환경. 부산무역회관 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다. 단지는 1개동 업무시설로 오피스텔 304개호로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철1호선 중앙역이 위치합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·철도보호지구·중점경관관리구역이며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형에 유사합니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2021년 11월이며 위생·난방·승강기·옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 12,856,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 현재 회차 매수인 인수액 150,775,408원을 반드시 합산해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 전입·점유 2022.01.28, 확정일자 2022.01.12, 보증금 163,000,000원의 임차권 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 임차인이 실제 배당받는 금액이 달라지면 매수인이 인수하는 보증금 잔액도 달라집니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 현재까지 8회 유찰된 물건이므로 권리구조와 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·인허가 관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.77% 최저가”보다 “1.63억 보증금 구조”를 봐야 한다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 12,856,000원이 아닙니다. 임차인 이혜빈의 보증금 163,000,000원과 그중 현재 회차에서 매수인이 인수하는 150,775,408원입니다. 현재 최저가와 인수액을 더한 실질취득은 163,631,408원이며, 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
공민성 근저당과 하나캐피탈 가압류 등 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 223,000,000원이 12,856,000원까지 떨어진 물건”이 아니라, “대항력 보증금 163,000,000원 인수 구조를 가진 물건”으로 읽어야 합니다.
