부산지방법원 2024타경3038. 부산 중구 중앙동4가 일동미라주더마린 19층 1913호로, 전유면적 29.64㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으며 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이동영은 2022.01.28. 거래가 195,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 2024.01.23. 공민성 명의의 채권최고액 22,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순서상 뒤에 나타난 을구 4번 주택임차권입니다. 임차인 이혜빈은 2022.01.12. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.01.28. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2024.01.23. 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로, 임차권등기 접수일이 2024.03.04.이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 충장대로13번길 22(중앙동4가), 19층 1913호 (중앙동4가, 일동미라주더마린) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(근린시설) · 업무시설(오피스텔) 이용 · 전유면적 29.64㎡ · 20층 중 19층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021년 11월 · 1개동 업무시설(오피스텔 304개호) |
| 소유자 | 이동영 (2022.01.28. 소유권이전등기 · 거래가 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 18,365,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 공민성 / 22,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2024.01.23. 공민성 근저당권입니다. 이후의 하나캐피탈 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 주택임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 이혜빈이 2022.01.28. 이미 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이므로 미배당 보증금 반환의무는 별도로 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜빈 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.01.28. | 있음 확정일자 2022.01.12. 배당요구 2024.03.04. | 미배당 승계 145,365,570원 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
분석 기준 최저매각가 18,365,000원에서 집행비용 730,570원을 먼저 제외하면, 임차인에게 배당되는 금액은 17,634,430원입니다. 보증금 163,000,000원 중 나머지 145,365,570원은 매수인이 인수하므로 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 18,365,000원 | 145,365,570원 | 163,730,570원 |
| 8회 유찰 · 감정가 5.76% | 12,855,500원 | 150,775,899원 | 163,631,399원 |
| 9회 유찰 · 감정가 4.04% | 8,998,850원 | 154,563,129원 | 163,561,979원 |
낙찰가가 18,365,000원에서 12,855,500원, 8,998,850원으로 내려갈수록 임차인 인수액은 145,365,570원에서 150,775,899원, 154,563,129원으로 늘어납니다. 결과적으로 세 시나리오의 실질취득은 모두 보증금 163,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰은 총부담을 크게 낮추기보다 현금 낙찰대금과 인수채무의 비중을 바꾸는 효과가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 730,570원 |
| 1. 임차인 이혜빈 보증금 | 163,000,000원 | 17,634,430원 |
| 2. 근저당 · 공민성 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 34,372,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이혜빈의 미배당 보증금은 145,365,570원으로 매수인이 인수합니다. 공민성 근저당과 하나캐피탈 주식회사 가압류의 합계 56,372,720원은 배당되지 않지만, 해당 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설로 분류됐으며, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 일동미라주더마린은 1개동 업무시설(오피스텔 304개호)로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동4가 부산무역회관 북측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 중앙역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 19층이며 사용승인일은 2021년 11월입니다. 위생·난방·승강기·옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·철도보호지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 3,602,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔) 용도에 7회 유찰이 누적된 물건입니다. 감정가 대비 낮은 최저가율보다 실질취득과 실제 이용·임대 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 계산. 입찰가만 보지 말고, 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 163,000,000원과 배당요구, 전입·점유, 확정일자 및 미배당액 산정을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용과 당해세 등 실제 선순위 항목에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표를 최종 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고 현장 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 검토하고, 실제 사용 및 임대 계획이 관련 기준에 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 전기·수도 등 공과금 정산 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다”
이 사건은 최저가 18,365,000원이라는 숫자만 보면 감정가 223,000,000원 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 임차인 이혜빈의 전입·점유는 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 163,000,000원 중 배당받지 못하는 145,365,570원을 매수인이 인수합니다. 따라서 분석 기준 실질취득은 163,730,570원입니다.
8회와 9회 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 각각 163,631,399원과 163,561,979원으로 보증금 부근에 머뭅니다. 실거래 시세 대비 할인 여부를 단정할 근거 없이 감정가 대비 낙폭과 유찰 횟수만 보고 접근해서는 안 됩니다. 최저가는 낮지만 인수부담은 크고, 총부담은 거의 고정되는 전형적인 대항력 임차권 인수형입니다.
