수원지방법원 2025타경1903. 수원역 북측 인근, 4,086세대 대단지 ‘수원역푸르지오자이’ 115동 304호, 전용 84.99㎡(약 34평형) 아파트입니다. 소유자 홍동윤 씨가 2021년 이 집을 취득(거래가 3.75억)하면서 서수원새마을금고 근저당(채권최고액 4.68억)을 설정했고, 이후 물상보증으로 잡힌 임수정 근저당(3.90억)의 임의경매가 이번 사건입니다. 말소기준은 2021년 7월 서수원새마을금고 근저당, 그 뒤에 붙은 임수정 근저당·경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 전부 소멸합니다. 중간에 있었던 동양자산 가압류·강제경매(2021)와 국세 압류(2024)는 이미 취하·해제로 정리됐고, 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없습니다.
그런데 이 물건이 진짜 눈에 띄는 이유는 가격입니다. 예시로 흔한 ‘깨끗하지만 비싼 신건’과 정반대로, 여기는 신건인데도 감정가가 최근 시세보다 낮습니다. 아직 한 번도 유찰되지 않아 감정가 8.11억이 그대로 최저가인데, 같은 평형이 최근 8.45억~9.70억에 거래됐고 평균은 8.89억입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1903 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 310 수원역푸르지오자이 제115동 제3층 304호 (도로명: 고등로 15) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 18층 중 3층 · 지역난방 |
| 소유자 | 홍동윤 (2021.07.27. 거래가 375,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 811,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임수정 (을구 2번 근저당권자) / 390,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당 · 서수원새마을금고 (2021.07.27) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
말소기준인 서수원새마을금고 근저당 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 임수정의 근저당(을구 2번, 채무자는 소유자가 아닌 ㈜엘제이에이치 — 소유자가 물상보증한 구조)도 후순위라 인수 대상이 아닙니다. 과거의 동양자산 가압류·강제경매(2021), 국세 압류 2건(2024)은 이미 취하·해제로 등기부에서 정리돼, 현재 유효한 부담은 근저당 2건과 이번 경매개시결정· 수원시 압류뿐이며 전부 소멸입니다.
② 점유자 — ‘대항력 없음’이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 2025.10.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 배당요구 여부 미상 |
③ 시세 비교 — ‘신건인데 싸다’의 근거
같은 단지(수원역푸르지오자이, 4,086세대·2021년 준공) 동일 평형(전용 84.99㎡대)의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 5~7월 거래로 매우 최신이며, 매각기일 같은 달(7월) 거래도 포함됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 970,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 940,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 918,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 855,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 920,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 880,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 19 | 880,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 860,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 850,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 845,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 16 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 10 | 870,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 889,000,000원 |
최근 실거래는 8.45억~9.70억, 평균 8.89억입니다. 신건 감정가 8.11억은 이 평균의 91.2%일 뿐 아니라 최근 실거래 최저가(8.45억)보다도 약 3,400만원 낮습니다. 게다가 가장 최신 거래(2026.07, 9.70억)가 표본 중 최고가 — 시세가 약세가 아니라 견조·상승 흐름이라 감정가의 저평가가 더 도드라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 811,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,510,000원 |
| 1. 근저당 · 서수원새마을금고 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동양자산관리대부※ | 40,219,591원 | 40,219,591원 |
| 3. 근저당 · 임수정(신청채권자) | 390,000,000원 | 292,270,409원 |
| 임수정 미배당 | - | -97,729,591원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
※ 위 표는 매각가 8.11억 가정의 자동 추정치입니다. 동양자산 가압류(갑구 3번)는 등기부상 2022년 해제 이력이 있어 실제 배당대상에서 제외될 수 있으며, 그 경우 그 몫(약 4,022만원)은 후순위 임수정 근저당 배당으로 이동합니다. 어느 경우든 매수인 인수액은 0원이고 소유자 교부액도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
참고로 후순위 신청채권자 임수정은 신건에서도 약 9,773만원이 미배당됩니다. 이는 채권자 측 손실일 뿐 매수인과는 무관하며, 유찰이 진행될수록 미배당은 커집니다(1회 유찰 시 약 2.58억, 2회 유찰 시 약 3.87억) — 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원역 북측 인근, 아파트 단지·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 수원역이 가까워 대중교통 접근이 전반적으로 양호합니다.
- 규제. 제2·3종일반주거지역, 고도지구·시가지경관지구·지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역 등 규제가 다수 중첩됩니다(공시지가 2,914,000원/㎡). 다만 경매 취득은 통상 토지거래허가 대상에서 제외됩니다. 위반건축물·공부와의 차이는 ‘없음’으로 보고됐습니다.
- 환금성. 4,086세대 대단지·2021년 준공(약 5년차 신축)·수원역 인근으로 환금성이 매우 높습니다. 최근 거래도 활발하고 가격 흐름이 견조합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경쟁을 전제로 상한 설정. 감정가가 시세 이하인 인기 신축 대단지 신건 → 응찰가가 시세에 붙을 수 있으니, 상한을 시세 평균(8.89억) 아래로 못 박으세요.
- 점유자 명도. 김민경 씨는 대항력이 없어 인수는 없으나 실제 점유 중 → 인도명령·명도 협의를 예상하고, 보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 당해세 확인. 과거 국세·지방세 압류 이력(현재 다수 해제)이 있어, 당해세가 존재하면 0순위로 배당순위가 바뀝니다(매수인 부담은 아니나 명세서 확인).
- 등기부 정합성. 동양자산 가압류(갑구 3번) 해제 이력 등 자동 배당 추정과 실제 등기 상태를 원본으로 대조하세요.
- 관리비 체납. 대단지 아파트는 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗하고 싸다, 그래서 붐빈다”
이 물건은 권리와 가격 두 관문을 모두 통과합니다. 임차인 인수 0원, 정리된 등기, 그리고 신건인데도 감정가가 최근 시세의 91%에 불과한 저평가. 흔치 않은 조합입니다. 다만 시장은 그 강점을 이미 알고 있습니다 — 이 단지 경매물건이 평균 0.7회 만에 팔린다는 사실이 그 증거입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘유찰을 얼마나 기다리느냐’가 아니라, 신건 경쟁 속에서 상한선을 얼마나 냉정하게 지키느냐 입니다. 권리 합격, 가격 합격 — 관건은 규율.
