수원지방법원 2025타경1920. 현대실리콘앨리동탄 에스동 비124호로, 사건상 용도는 대지이며 건축물대장상 지원시설인 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 음식점 ‘이화수전통육개장’입니다. 소유자 어향란은 2023년 6월 28일 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사 국민은행 앞으로 채권최고액 1,005,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 11월 18일 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 기존 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전과 함께 말소됐고, 말소기준권리 이후 별도의 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 임차인 이현정의 전입일도 2025년 2월 19일로 말소기준일인 2023년 6월 28일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 배당으로 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1920 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 지하1층 에스동 비124호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄영천로 150 |
| 사건상 용도 / 현황 | 대지 · 건축물대장상 지원시설(제2종근린생활시설·사무소) · 현황 음식점 |
| 건물 / 점유부분 | 철근콘크리트구조 20층 건물 · 에스동 비124호 · 임차인 점유부분 47.2500㎡ |
| 소유자 | 어향란 (2023.06.28. 소유권이전, 원인 2021.05.16. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,270,000,000원 / 1,270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 827,600,487원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공부와 현황의 차이 | 공부상 지하1층이나 남측 입구 기준 현황 지상1층 · 인접호수와 경계벽 없이 하나의 호수로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2023년 6월 28일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,005,600,000원이며 감정가의 약 79.2%입니다. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 기존 신탁등기는 현재 소유자에게 소유권이 이전될 때 함께 말소돼, 낙찰자가 신탁관계를 별도로 인수하는 구조도 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유부분 | 계약조건 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이현정 에스동 지1층 B124호 47.2500㎡ | 보증금 20,000,000원 월세 2,300,000원 | 없음 전입 2025.02.19. 말소기준 이후 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 매수인 인수 0원 |
② 가격 구조 — 신건 1,270,000,000원, 저가 여부는 검증 전
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,270,000,000원입니다. 인수할 보증금이나 권리가 없으므로 실질취득액도 1,270,000,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 및 지원시설이 혼재한 건물 내 제2종근린생활시설입니다. 건축물대장상 사무소이나 현황은 음식점이고, 인접호수와 경계벽 없이 통합 이용 중입니다. 따라서 가격 판단에는 단순 면적이나 감정가 외에도 비124호의 독립사용 가능성, 실제 점유경계, 음식점 이용상태와 임대조건을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,100,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 1,005,600,000원 | 1,005,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 249,300,000원 |
현재 최저가 가정에서는 채권최고액 기준 국민은행 근저당이 전액 배당되고, 소유자에게 249,300,000원이 남는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 1,270,000,000원 | 1,005,600,000원 | 0원 | 249,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 1,016,000,000원 | 1,003,440,000원 | 2,160,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 812,800,000원 | 802,272,000원 | 203,328,000원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 화성시 영천동 늘봄초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동·서·남·북 각 방향으로 광대로 및 중로 등의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로, 급배수 위생설비·승강기·지하주차장·소화설비·에스컬레이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 토지면적은 36,330.9㎡, 공시지가는 1㎡당 1,861,000원입니다.
- 현황 차이. 건축물대장상 사무소이나 음식점으로 이용 중이고, 공부상 지하1층이지만 남측 입구 기준 현황 지상1층입니다. 인접호수와 경계벽 없이 통합 이용 중이라는 점이 가장 중요한 현장 확인사항입니다.
- 환금성. 동일 조건 실거래 비교 없이 가격 수준을 판단하기 어렵습니다. 비124호를 독립된 한 호수로 사용할 수 있는지와 현 임대조건이 실제 가치 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유경계 확인. 비124호와 인접호수 사이에 경계벽이 없으므로 현장 실측과 도면 대조를 통해 실제 점유범위를 확인하세요.
- 독립사용 가능성 확인. 인접호수와 분리해 비124호만 사용할 수 있는지, 출입구·설비·내부 동선이 독립되는지 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 임차인 이현정의 계약서, 전입 또는 사업자등록 관계, 확정일자와 배당요구 여부를 원문으로 대조하세요.
- 인도 계획. 대항력과 보증금 승계는 없지만 현황 음식점이 점유 중이므로 점유 이전 협의와 인도 절차를 입찰가에 반영하세요.
- 용도 정합성 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황 음식점 이용의 정합성을 관할관청 및 관리 주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,270,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 건물 또는 유사 지원시설의 실제 거래사례와 임대조건을 별도로 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구종기·세금 관련 원문을 확인하세요.
- 기일 상태 확인. 매각기일과 변경·취하·정지 여부를 법원 사건기록에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 보류”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이고, 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 1,270,000,000원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 동일 조건 실거래 비교가 없어 신건 가격의 시세상 우위를 확인하기 어렵고, 현황 음식점이 인접호수와 경계벽 없이 통합 이용되고 있습니다. 공부상 사무소와 현황 음식점의 차이, 공부상 지하1층과 현황 지상1층의 차이도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격과 물리적 현황은 확인 전 보류입니다. 응찰 여부와 상한가는 독립사용 가능성, 점유범위, 임대차 원본 및 유사 거래가격을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
