수원지방법원 2025타경1942. 화성시 영천동 에스에이치스퀘어투 5층 520호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2019년 7월 사용승인을 받은 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트구조 건물 안에 위치합니다. 말소기준은 2019년 8월 13일 설정된 국민은행 근저당 112,800,000원이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 비어 있지 않습니다. 윤영익과 주식회사 제이와이에디션(윤영익)이 각각 확인되지만, 등록일은 2024년 11월 11일과 2024년 12월 17일로 모두 말소기준보다 5년 이상 늦습니다. 따라서 두 기록 모두 대항력 없음으로 정리되며, 배당 부족분을 낙찰자가 보증금으로 이어받는 구조도 아닙니다. 다만 우선변제 여부와 법인 명의 보증금은 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 846-2 에스에이치스퀘어투 5층 520호 도로명: 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 683 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 2019.07.05 사용승인 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 10층 중 5층 |
| 점유 조사면적 | 520호 39.0000㎡ |
| 소유자 | 박성균 · 소유권이전 등기 2019.08.13 (원인 2017.10.26 매매·신탁재산의 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 93,593,630원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 점유, 인수 0원
권리분석의 기준점은 2019.08.13 국민은행 근저당권입니다. 국민건강보험공단의 압류는 2025.11.13 접수된 후 2025.12.02 해제로 말소됐고, 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차 관련 등록일 역시 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영익 | 에스에이치스퀘어투 5층 520호 39.0000㎡ | 2024.11.11 | 3,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 제이와이에디션 (윤영익) | 에스에이치스퀘어투 520호 39.0000㎡ | 2024.12.17 | 미상 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·회차 분석 — 최저가와 실질취득이 같다
이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 낙찰가가 곧 실질취득 금액입니다. 현재 회차에서는 139,000,000원, 1회 유찰 시 111,200,000원, 2회 유찰 시 88,960,000원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수시키는 구조가 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득도 그대로 낮아집니다.
| 회차 가정 | 매각가·실질취득 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 139,000,000원 | 112,800,000원 | 0원 | 23,454,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 111,200,000원 | 108,843,200원 | 3,956,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 88,960,000원 | 86,958,720원 | 25,841,280원 | 0원 | 0원 |
다만 최저가가 내려간다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 감정가 139,000,000원의 적정성은 에스에이치스퀘어투 및 인근 지식산업센터의 최근 실거래, 같은 층·유사 면적의 거래 조건과 대조해야 합니다. 현재 확인되는 임차 기록도 법인과 개인의 관계, 보증금 귀속이 정리되지 않았으므로 월 차임 300,000원만으로 수익성을 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,454,000원 |
현재 회차 139,000,000원을 기준으로 집행비용 2,746,000원과 국민은행 근저당 112,800,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 23,454,000원이 발생하는 계산입니다. 신청채권자의 청구금액은 93,593,630원이며, 표는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 각 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트와 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.07.05 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물입니다. 외벽은 석재붙임·알루미늄 복합판넬·페어글라스 마감이고 승강기·소방·급배수설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남동측 약 50m, 북동측 약 40m, 남서측 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,545.0㎡의 공장용지이며, 공업용으로 이용되는 평지·사다리형 토지입니다. 공시지가는 1,861,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역·벤처기업육성촉진지구· 성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26부터 2026.08.25까지이며, 허가대상자와 대상용도는 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공장으로 이용되는 지식산업센터 호실이므로 주거용 집합건물과 수요층이 다릅니다. 실제 거래량, 공실, 관리비와 입주 가능 업종을 확인하지 않은 상태에서는 신건 가격의 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 대조. 주식회사 제이와이에디션(윤영익)과 윤영익의 기록이 동일 호실·면적· 차임으로 함께 확인됩니다. 하나의 계약인지 별도 계약인지, 보증금 3,000,000원의 귀속과 법인 보증금을 계약서로 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 대조해 예상배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
- 현재 점유 확인. 현황조사 이후 점유·영업 상태가 달라졌는지 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 확인하고, 인도 일정과 협의 비용을 예상하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득은 139,000,000원입니다. 에스에이치스퀘어투와 인근 지식산업센터의 최근 실거래를 확인하기 전에는 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 운영비 확인. 관리비 체납, 월 관리비, 주차 조건, 공실 기간과 입주 가능 업종을 확인해 비주거 물건의 보유비용을 입찰가에 반영하세요.
- 배당액 구분. 1회·2회 유찰 시 발생하는 3,956,800원과 25,841,280원의 미배당은 채권자 미회수액입니다. 매수인이 인수하는 금액과 혼동하지 마세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집행기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.08.13 국민은행 근저당이 말소기준이고, 2024년에 확인된 두 점유 기록은 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득은 각 회차의 매각가와 같습니다.
그러나 인수 0원은 곧 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 현재 실질취득 139,000,000원이 주변 지식산업센터의 최신 거래 수준보다 낮은지 확인되지 않은 상태에서 신건을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 여기에 동일 공간을 둘러싼 법인·개인 임차 기록과 비주거 물건 특유의 공실·환금성 변수를 함께 점검해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 점유관계와 가격은 원본·현장 검증 후 판단입니다.
