수원지방법원 2025타경1985. 용인시 처인구 역북동 골드클래스 106동 최상층인 29층 2901호, 전용 83.7764㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 553,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면적으로는 최근 실거래 범위인 520,000,000원~580,000,000원 안에 들어오지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
장승열은 2023.11.22. 전입했고, 말소기준권리인 2025.12.08. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 보증금 350,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 확정일자와 정확한 배당 가능액이 확인되지 않은 상태에서는 보증금 전액 인수 가능성을 기준으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1985 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 역북동 808 골드클래스 제106동 제29층 제2901호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 처인구 명지로40번길 35-29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.7764㎡ · 지상 29층 중 29층 |
| 소유자 | 박상만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 553,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장기만 / 70,000,000원 |
| 임차인 | 장승열 · 전입 2023.11.22. · 보증금 350,000,000원 · 배당요구 2026.01.22. |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부에 설정됐던 하나은행 근저당권은 2018.11.16. 말소됐고, 국민카드·기술보증기금·중소기업은행의 가압류도 강제경매 신청 전에 모두 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 별도의 선행 담보권이 아니라 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다.
하지만 장승열의 전입일은 말소기준보다 약 2년 앞선 2023.11.22.입니다. 이 임차인은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위변제나 중복 승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 2026.01.22. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 순위는 확인되지 않아, 배당액을 확정할 수 없습니다. 명세서의 인수 주의문구가 있는 만큼 전액 변제 확인 전에는 미배당 잔액을 매수인 부담으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 미배당 잔액 승계형
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장승열 | 2023.11.22. | 미상 | 350,000,000원 | 2026.01.22. | 대항력 有 우선변제 미상 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단
골드클래스는 623세대, 2017.09.29. 사용승인된 아파트입니다. 전용 83㎡대의 최근 거래 12건 평균은 539,916,666원, 최신 거래는 575,000,000원, 거래 범위는 520,000,000원~580,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.78㎡ | 8 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 83.78㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 83.78㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 83.78㎡ | 4 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 83.28㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 83.78㎡ | 7 | 529,000,000원 |
| 2026.06 | 83.78㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 83.78㎡ | 23 | 547,000,000원 |
| 2026.05 | 83.28㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 83.28㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2026.04 | 83.78㎡ | 4 | 525,000,000원 |
| 2026.03 | 83.78㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 539,916,666원 |
최저가 553,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 102.4%로 평균보다 13,083,334원 높습니다. 최신 거래 575,000,000원보다는 낮지만, 28층 거래 550,000,000원과 23층 거래 547,000,000원에 비하면 이미 비슷하거나 높은 수준입니다.
여기에 보증금 전액 인수 가능액을 더한 실질취득 최대 903,000,000원은 최근 12개월 평균보다 363,083,334원 높고, 최신 거래보다도 328,000,000원 높습니다. 최근 최고 거래 580,000,000원과 비교해도 323,000,000원 초과합니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가가 아니라 임차인 실제 배당액이 얼마로 확정되는지에 전적으로 달려 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰돼도 인수액이 남으면 비싸다
| 회차 | 매각가 | 인수 가능액 | 실질취득 최대 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 553,000,000원 | 350,000,000원 | 903,000,000원 | 167.2% |
| 1회 유찰 · 80% | 442,400,000원 | 350,000,000원 | 792,400,000원 | 146.8% |
| 2회 유찰 · 64% | 353,920,000원 | 350,000,000원 | 703,920,000원 | 130.4% |
보증금 전액이 미배당된다는 보수적 전제에서는 1회 유찰 후에도 실질취득 최대액이 792,400,000원, 2회 유찰 후에도 703,920,000원입니다. 2회 유찰 가격조차 최근 평균보다 164,003,334원 높습니다. 단순히 유찰 횟수가 늘어난다고 가격 위험이 자동으로 해소되는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 553,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,930,000원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 242,000,000원 | 242,000,000원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 27,291,322원 | 27,291,322원 |
| 4. 기술보증기금 가압류 | 179,000,000원 | 179,000,000원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 348,465,391원 | 96,778,678원 |
| 6. 장기만 경매신청채권 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 866,756,713원 중 예상 배당액은 545,070,000원, 미배당액은 321,686,713원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 함박초등학교 남측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원, 임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 29층 아파트의 29층 2901호이며, 개별난방·승강기· 지하주차장·공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 거래 표본. 전용 83㎡대 최근 거래 12건이 확인되며 520,000,000원~580,000,000원에 분포합니다. 28층 거래는 550,000,000원, 23층 거래는 547,000,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사지를 평지로 조성한 사다리형 아파트 부지이며, 공시지가는 2,370,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 보증금 350,000,000원, 전입일 2023.11.22., 배당요구일 2026.01.22. 및 인수 주의문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자와 우선변제 순위가 확인되지 않으므로 임차인이 실제로 얼마를 배당받을지 산정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 입찰가에 임차인 예상 미배당 잔액을 더한 금액을 최근 12개월 평균 539,916,666원, 최신 거래 575,000,000원과 비교해야 합니다.
- 말소등기와 배당표 대조. 이미 말소된 근저당권·가압류가 예상배당표에 포함돼 있으므로, 실제 채권신고와 배당대상 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 장승열의 실제 점유 유지 여부, 임대차 목적물 범위와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가는 353,920,000원이지만, 보증금 전액 인수 시 실질취득 최대액은 703,920,000원입니다.
맺으며 — “5.53억 아파트”가 아니라 “최대 9.03억 인수형”
이 물건의 등기부만 보면 선행 근저당권과 가압류가 모두 말소돼 단순해 보입니다. 그러나 경매에서 매수인의 실제 부담을 결정하는 것은 등기부만이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 장승열의 보증금 350,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 낙찰자가 인수합니다.
현재 최저가 553,000,000원은 최근 실거래 평균보다 이미 2.4% 높고, 보증금 전액을 인수하면 실질취득가는 903,000,000원으로 평균의 167.2%까지 올라갑니다. 2회 유찰 뒤에도 같은 전제에서는 703,920,000원으로 최근 평균보다 164,003,334원 높습니다. 따라서 이 사건은 임차인이 배당받는 금액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 결론은 등기상 선순위 담보는 말소됐지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 위험 때문에 신건 입찰은 보류입니다.
