수원지방법원 2022타경2037. 경기도 양평군 지평면 옥현리 373 외 1필지의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반건축물대장 및 등기사항증명서상 동물및식물관련시설이고, 감정 당시 버섯재배사와 부속창고로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 위대한이며, 2018.03.23. 설정된 양평농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 농업협동조합중앙회의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 난도는 등기보다 토지 이용과 접근 조건에 있습니다. 목록 1·2는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다. 또한 지적도상 맹지이며 타인 소유 토지 통행 제한으로 차량은 본건 약 50미터 전까지만 접근할 수 있다고 조사됐습니다. 목록 1 토지의 콘크리트 바닥 하부 일부에는 구거 수량 등에 의한 것으로 보이는 침식도 탐문됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경2037 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 지평면 옥현리 373 외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동물및식물관련시설 · 버섯재배사, 부속창고 |
| 소유자 | 위대한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,521,000원 / 49,746,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 242,189,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 정보 | 545.0㎡ · 지목 답 · 완경사 · 부정형 · 맹지 · 공시지가 43,000원/㎡ |
| 용도지역 | 생산관리지역 · 자연보전권역 · 수질보전특별대책지역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2018.03.23. 양평농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 옥현리 373 및 374-2 토지와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이후 2022.01.25. 농업협동조합중앙회의 45,654,232원 가압류와 2022.06.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2022.04.11.에는 2018년 근저당권의 일부가 농업협동조합중앙회로 이전됐고, 그 원인은 2022.03.25. 확정채권일부대위변제, 변제액은 238,885,830원입니다. 별도로 확인된 임차인 내역은 없으며 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 배당가정상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격보다 먼저 볼 것 — 농취증·접근·물리 상태
현재 최저가는 49,746,000원으로 감정가 101,521,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거형이 아니라 농지와 동물및식물관련시설이 결합돼 있고, 농취증·맹지·접근 제한·침식 확인이라는 개별 리스크가 가격 판단을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,295,428원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양평농업협동조합 | 360,000,000원 | 48,450,572원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 45,654,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 405,654,232원 중 예상배당은 48,450,572원이며 현재 회차 미배당은 357,203,660원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 49,746,000원 | 48,450,572원 | 357,203,660원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 34,822,200원 | 33,795,400원 | 371,858,832원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 24,375,540원 | 23,536,780원 | 382,117,452원 |
유찰이 진행되면 매각가는 49,746,000원에서 34,822,200원, 24,375,540원으로 낮아지지만, 채권자의 미배당은 오히려 커집니다. 다만 매수인 입장에서는 어느 시나리오에서도 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 이 건은 미배당 규모보다 농취증과 현장 이용 가능성이 입찰 판단에 더 직접적인 변수입니다.
⑤ 일괄매각·제시외 건물
본건은 일괄매각이며 다음 제시외 건물이 포함됩니다.
| 구분 | 구조·용도 | 면적 |
|---|---|---|
| ㉠ | 철제기둥 렉산스레트지붕 차양막 | 약 96㎡ |
| ㉡ | 판넬조 판넬지붕 단층 창고 | 약 12㎡ |
| ㉢ | 판넬조 판넬지붕 단층 보일러실 | 약 0.5㎡ |
| ㉣ | 판넬조 판넬지붕 단층 창고 | 약 0.5㎡ |
목록 3 건물은 2024.04.24. 주용도변경등기를 통해 견사에서 동물및식물관련시설로 변경됐습니다. 감정요항상 경량철골구조 기타지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2017.08.23.입니다. 급배수설비 배관·보일러·전기설비가 구비돼 있으나 가동하지 않는 것으로 판단됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 경기도 양평군 지평면 옥현리 ‘광양저수지’ 북동측 인근으로 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 인접토지 통행 제한으로 차량 접근이 용이하지 않고, 노선버스정류장의 위치·운행빈도를 고려하면 대중교통도 불편한 편입니다.
- 이용상태. 버섯재배사와 부속창고로 이용 중입니다.
- 토지. 생산관리지역이며 토지는 완경사·부정형·맹지입니다.
- 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 지목은 답·전으로 기재돼 있으나 현황은 목록 3 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2에 필수입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 통행권·진입로. 지적도상 맹지이고 타인 소유 토지 통행 제한이 있습니다. 차량 접근 가능 지점과 실제 도보 통행로를 현장에서 확인하세요.
- 침식 상태. 목록 1 동측 콘크리트 바닥 하부 일부의 침식 탐문 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 용도. 건물은 동물및식물관련시설이며 실제 버섯재배사·부속창고로 이용 중입니다. 목적에 맞는 사용 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 차양막·창고·보일러실 등이 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계를 대조하세요.
- 임대관계. 별도로 확인된 임차인 내역은 없으나 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 접근성·농취증·토지 이용성과 함께 판단하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 어려운 물건”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2018.03.23. 양평농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당가정상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 낮지 않습니다. 목록 1·2의 농지취득자격증명, 미제출 시 매수보증금 미반환 조건, 지적도상 맹지와 타인 토지 통행 제한, 약 50미터 전까지만 가능한 차량 접근, 콘크리트 바닥 하부 침식 탐문, 동물및식물관련시설이라는 이용 특성이 한꺼번에 겹칩니다. 권리는 정리되지만 현장성과 취득요건은 직접 풀어야 하는 물건입니다.
현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자보다 먼저 확인할 것은 “농취증을 받을 수 있는가, 실제로 드나들 수 있는가, 지금 상태로 원하는 용도에 쓸 수 있는가”입니다. 이 세 가지가 확인되지 않으면 낮은 최저가 자체는 안전마진이 되지 않습니다.
