수원지방법원 2022타경37880. 여주시 가남읍 태평리 191-45 소재 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 102호로, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 말소기준권리는 2020.04.23 설정된 도척농업협동조합의 채권최고액 14,400,000원 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 해당 근저당권의 이전은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
등기에는 1990년과 2010년에 설정된 근저당권, 2013년 압류, 2019년 공매공고 등 오래된 기록이 남아 있지만, 각 권리에는 후속 말소등기 또는 공매에 따른 말소가 확인됩니다. 특히 2019.12.16 공매로 소유권이 이전되면서 압류와 당시 도척농업협동조합 근저당권이 말소됐고, 2020.04.23 새로 설정된 근저당권이 이번 경매의 기준권리가 됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경37880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 가남읍 태평리 191-45 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 48.96㎡ · 3층 중 1층 102호 |
| 건물 현황 | 총 6세대 · 1989.12.19 준공 · 벽돌조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 조미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 도척농업협동조합 / 9,507,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2020년 근저당이 기준
신고된 임차인은 없습니다. 예상배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당 없음입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 소유자 점유로 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 존재 여부는 현장과 관련 원문을 통해 확인해야 합니다.
② 가격·환금성 — 신건 51,000,000원의 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 감정가와 같은 51,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 신건에서 낙찰받는 경우 실질취득금액도 51,000,000원입니다. 다만 이 금액을 비교할 만한 최근 실거래 표본이 확인되지 않아, 최저가가 현재 시세보다 낮거나 높다고 평가할 근거는 부족합니다.
등기에는 조용주가 2020.03.15 매매를 원인으로 38,000,000원에 취득한 기록이 있지만, 이는 현재 시세를 직접 보여주는 최근 거래가 아닙니다. 따라서 51,000,000원이 과거 취득가보다 높다는 사실만으로 고평가라고 단정하거나, 감정가라는 이유만으로 적정가라고 단정해서도 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 51,000,000원 | 0원 | 16,782,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,800,000원 | 0원 | 6,765,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,640,000원 | 1,247,520원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서도 채권자 미배당은 0원으로 계산되며, 2회 유찰 시에는 1,247,520원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 장호원신용협동조합 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 도척농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 도척농업협동조합 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,782,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 청구 합계 32,900,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 16,782,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 을구 1·2·4번 권리에는 각각 후속 말소등기가 확인되므로, 실제 배당 대상과 순위는 배당표 및 등기 원문을 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가남초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 상가, 주거나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 몰탈 위 장판지, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 개별난방, 위생 급배수, 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 지목은 대, 토지면적은 241㎡입니다. 공시지가는 538,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 가남초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 6세대의 1989년 준공 다세대주택으로, 최근 실거래 비교가 어려워 거래가격과 매수층을 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 공매 이력 대조. 2019년 공매공고와 공매 소유권이전 기록이 있으므로 한국자산관리공사 공매 종결 내용과 등기 말소 상태를 교차 확인하세요.
- 말소등기 확인. 1990년·2010년 근저당권과 2013년 압류의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서 원문에서 다시 대조하세요.
- 응찰가 산정. 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대·연립 거래와 내부 수리 상태를 함께 확인하세요.
- 건물 상태. 1989년 준공 건물인 만큼 내부 마감, 개별난방, 급배수와 공용부분의 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 자연보전권역·비행안전제2구역·상대보호구역 등 토지이용 제한의 구체적인 적용 내용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당표를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 미정”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2020.04.23 도척농업협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 근저당권 이전은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실이 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 총 6세대, 1989년 준공 다세대주택이고 현재 시세를 판단할 최근 비교거래가 확인되지 않습니다. 감정평가서상 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 결론은 권리 검토는 통과, 점유와 가격은 보류입니다. 신건 51,000,000원에 응찰하기 전 실제 점유 상태와 인근 거래가격을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
